Gần đây, lãi suất thế chấp đã đảo ngược một số mức tăng kể từ năm 2020, giảm so với mức đỉnh gần đây vào cuối năm 2023. Nhìn chung, mức tăng lãi suất thế chấp kể từ năm 2020 phản ánh mức tăng rộng rãi về lãi suất đối với chứng khoán Kho bạc Hoa Kỳ dài hạn. Nhưng mức tăng lãi suất thế chấp cố định 30 năm, đặc biệt là từ đầu năm 2022 đến cuối năm 2023, lại lớn bất thường so với lãi suất đối với chứng khoán Kho bạc dài hạn, điều này có thể cho thấy lãi suất thế chấp đang bị đẩy lên bởi nhiều yếu tố tạm thời hơn. Xem xét dữ liệu gần đây nhất, chúng tôi thấy rằng một số yếu tố tạm thời đó đang được tháo gỡ. Nếu các yếu tố đó tiếp tục được tháo gỡ và lãi suất Kho bạc dài hạn tiếp tục giảm, lãi suất thế chấp cũng sẽ tiếp tục giảm.

Trong bài viết trước, chúng tôi đã tìm hiểu lý do tại sao lãi suất thế chấp đến cuối năm 2023 tăng nhiều hơn nhiều so với lợi suất trái phiếu kho bạc kỳ hạn 10 năm. Chúng tôi thấy rằng gần một nửa mức tăng trong chênh lệch này có thể là do hai yếu tố: Lãi suất trái phiếu kho bạc có kỳ hạn dưới 10 năm cao hơn lãi suất trái phiếu kho bạc kỳ hạn 10 năm và rủi ro trả trước thế chấp đã tăng lên. Phần còn lại của mức tăng chênh lệch là do các yếu tố khác, chẳng hạn như nhu cầu giảm đối với các công cụ tài chính được thế chấp.

Một số yếu tố đẩy chênh lệch lên cao đã suy yếu. Không giống như vào cuối năm 2023, trái phiếu kho bạc kỳ hạn 10 năm hiện có lãi suất cao hơn trái phiếu kỳ hạn 7 năm, có thời hạn gần hơn với thời hạn thế chấp thông thường. Ngoài ra, rủi ro trả trước có vẻ đã giảm do một số bất ổn xung quanh lãi suất trong tương lai giảm xuống. Sự suy yếu của các yếu tố đó đã được bù đắp một phần bởi một yếu tố đã đẩy chênh lệch lên cao hơn trong những tháng gần đây: mức phí bảo hiểm mà bên cho vay tính cho người vay tăng cao hơn mức mà bên cho vay thực sự đang trả cho chi phí của các khoản tiền đó. Mức phí bảo hiểm đó có thể phản ánh sức mạnh định giá do nhu cầu về dịch vụ của bên cho vay tăng lên và rủi ro mà bên cho vay phải đối mặt là lãi suất sẽ giảm trong quá trình thẩm định.

Các yếu tố góp phần tạo nên sự chênh lệch giữa lãi suất thế chấp và trái phiếu kho bạc kỳ hạn 10 năm

Lãi suất thế chấp phản ánh chi phí sử dụng thế chấp để mua nhà hoặc khai thác vốn chủ sở hữu nhà và do đó ảnh hưởng đến giá bất động sản và tài sản nhà ở. Ở mức độ mà chính sách tiền tệ thắt chặt của Cục Dự trữ Liên bang đẩy lãi suất thế chấp lên, kênh này là một cách quan trọng mà chính sách tiền tệ thắt chặt hơn làm chậm nền kinh tế và làm giảm lạm phát. Như thể hiện trong hình 1, đã có một xu hướng giảm dài về lãi suất thế chấp (màu xanh lá cây đậm) trong 40 năm qua theo tỷ lệ trái phiếu kho bạc 10 năm (màu xanh lá cây nhạt). Tuy nhiên, chênh lệch giữa lãi suất thế chấp và lãi suất trái phiếu kho bạc dao động vì nhiều lý do, bao gồm cả những thay đổi về điều kiện tín dụng và sự không chắc chắn về lãi suất.

Lãi suất thế chấp thường theo dõi lãi suất trái phiếu kho bạc 10 năm vì cả hai công cụ này đều là dài hạn và vì thế chấp có rủi ro tương đối ổn định. Tuy nhiên, để bù đắp cho các nhà đầu tư về rủi ro thế chấp cao hơn, lãi suất thế chấp cố định trong lịch sử trung bình cao hơn từ một đến hai điểm phần trăm so với lợi suất trái phiếu kho bạc. Khi lãi suất trái phiếu kho bạc 10 năm tăng kể từ giữa năm 2020, lãi suất thế chấp cũng tăng theo. Như đã thảo luận trong bài viết trước của chúng tôi, từ đầu năm 2022 đến năm 2023, lãi suất thế chấp đã tăng một lượng đáng ngạc nhiên so với lãi suất trái phiếu kho bạc 10 năm, hạn chế hơn các điều kiện vay và thị trường nhà ở. Tuy nhiên, trong năm qua, chênh lệch giữa hai mức lãi suất đã thu hẹp.

Biểu đồ 2 cho thấy mức chênh lệch giữa lãi suất thế chấp cố định 30 năm và lãi suất trái phiếu kho bạc 10 năm từ tháng 1 năm 1997 đến tháng 9 năm 2024. Mức chênh lệch đỉnh điểm trong cuộc khủng hoảng nhà ở là 2,9 điểm phần trăm, phản ánh tình trạng thắt chặt mạnh các điều kiện tín dụng và sự gián đoạn đáng kể trên thị trường tài chính cấp vốn cho các khoản thế chấp. Mức chênh lệch này lại tăng trong đại dịch COVID-19, đạt đỉnh vào năm 2020 ở mức 2,7 điểm phần trăm, phản ánh tình trạng gián đoạn ngắn hạn trên thị trường tài chính và mối lo ngại của các bên cho vay và nhà đầu tư vào tài sản thế chấp. Vào cuối năm 2022 đến năm 2023, chênh lệch giữa lãi suất thế chấp cố định 30 năm và lãi suất trái phiếu kho bạc 10 năm đã tăng lên ở mức độ bất thường, dao động gần mức được thấy lần cuối trong cuộc khủng hoảng nhà ở. Tuy nhiên, trong năm qua, mức chênh lệch đã bắt đầu giảm và vào tháng 9, mức chênh lệch này đã thấp hơn mức đỉnh điểm trong đại dịch, mặc dù vẫn cao so với xu hướng dài hạn.

Để hiểu rõ hơn về sự chênh lệch giữa lãi suất thế chấp cố định 30 năm và lãi suất trái phiếu kho bạc 10 năm, hình 3 phân tích nó thành ba thành phần:

Màu xanh lam: Chênh lệch giữa lãi suất tính cho người đi vay và lợi suất của chứng khoán được thế chấp bằng thế chấp (MBS), được gọi là chênh lệch sơ cấp-thứ cấp, thường ổn định khi chi phí phát hành thế chấp ổn định.

Màu xanh lá cây nhạt: Sự kết hợp giữa điều chỉnh thời hạn thế chấp và rủi ro trả trước. Điều chỉnh thời hạn phản ánh rằng các khoản thế chấp thường được nắm giữ trong thời gian dưới 10 năm và có liên quan chặt chẽ hơn đến lãi suất của trái phiếu kho bạc kỳ hạn 7 năm thay vì 10 năm. Rủi ro trả trước phản ánh khả năng lãi suất giảm trong tương lai khiến người vay thực hiện quyền chọn tái cấp vốn của họ.

Màu tím: Mức chênh lệch còn lại, phản ánh những thay đổi về nhu cầu đối với tài sản liên quan đến thế chấp sau khi điều chỉnh theo rủi ro trả trước.

Với ước lượng là 1 và 3, chúng ta có thể ước lượng 2 bằng phép trừ.

Hiểu về lãi suất thế chấp gần đây

Sử dụng khuôn khổ này, chúng tôi thấy rằng việc điều chỉnh thời hạn và rủi ro trả trước hiện đang diễn ra ít hơn vào cuối năm 2023 để đẩy chênh lệch giữa lãi suất thế chấp và lãi suất Kho bạc 10 năm lên cao. Vì thế chấp thường được nắm giữ trong thời gian dưới 10 năm nên chúng có thời hạn ngắn hơn so với Kho bạc 10 năm. Từ đầu năm 2022 đến năm 2023 và lần đầu tiên kể từ năm 2000, lãi suất trái phiếu Kho bạc 7 năm cao hơn lãi suất trái phiếu Kho bạc 10 năm. Trong những tháng gần đây, điều này đã đảo ngược và lãi suất 10 năm cao hơn lãi suất 7 năm (phù hợp với xu hướng trước đại dịch).

Ngoài ra, do sự giảm sút trong bất ổn về lãi suất, rủi ro trả trước hiện thấp hơn một chút so với cuối năm 2023. Người vay thế chấp bị ảnh hưởng khác nhau nếu lãi suất tăng hoặc giảm. Nếu lãi suất tăng, người vay thế chấp có thể chỉ cần chọn giữ nguyên lãi suất đã ban hành trước đó. Thay vào đó, nếu lãi suất giảm, người vay thế chấp có thể trả trước và tái cấp vốn thế chấp ở mức lãi suất thấp hơn. Điều đó có nghĩa là nếu có phạm vi bất ổn rộng hơn về tương lai của lãi suất—kể cả khi phạm vi đó là đối xứng—thì khả năng người vay thế chấp hiện tại sẽ thấy việc tái cấp vốn trong tương lai là có lợi cao hơn. Thực tế là, các biện pháp đo lường bất ổn về lãi suất (như Chỉ số MOVE hoặc Chỉ số ước tính biến động quyền chọn Merrill Lynch) hiện thấp hơn so với cuối năm 2023.

Một phần bù đắp cho tác động của rủi ro trả trước và điều chỉnh thời hạn là sự gia tăng chênh lệch sơ cấp-thứ cấp kể từ phân tích trước đây của chúng tôi. Người cho vay thường tài trợ cho các khoản thế chấp bằng cách bán các khoản yêu cầu cho MBS, đây là các nhóm các khoản vay thế chấp được bảo lãnh bởi các doanh nghiệp do chính phủ tài trợ. Chênh lệch giữa lãi suất thế chấp sơ cấp cho người vay và lãi suất thứ cấp trên MBS phản ánh chi phí phát hành thế chấp và quyền định giá mà người cho vay đã trao cho người vay. Cả hai đều có khả năng tăng. Đầu tiên, nhu cầu gia tăng trong số những người vay thế chấp đã trao cho người cho vay nhiều quyền định giá hơn. Thứ hai, người khởi xướng phải chịu rủi ro lãi suất trong khoảng thời gian từ thời điểm lãi suất thế chấp được thiết lập đến khi nó được giải ngân. Trong môi trường khi lãi suất thế chấp đang giảm và dự kiến sẽ tiếp tục giảm , người cho vay phải đối mặt với rủi ro lớn hơn là người vay sẽ đàm phán lại để vay ở mức lãi suất thấp hơn.

Thành phần cuối cùng, còn lại sau khi tính đến các yếu tố được mô tả ở trên, là chênh lệch điều chỉnh theo quyền chọn (OAS; “khác” trong hình 3) cũng đã giảm kể từ cuối năm 2023. Lý do chính xác khiến yếu tố đó nhỏ hơn vẫn chưa chắc chắn, nhưng mô hình này được thấy trên các tài sản có thu nhập cố định. Ví dụ, chênh lệch giữa trái phiếu doanh nghiệp được xếp hạng cao và lãi suất Kho bạc 10 năm đã giảm kể từ cuối năm 2023.

Phần kết luận

Vào ngày 18 tháng 9, Fed đã cắt giảm lãi suất ngắn hạn nửa phần trăm và dự kiến sẽ tiếp tục cắt giảm lãi suất. Nếu những diễn biến đó (và những diễn biến khác) tiếp tục kéo lãi suất trái phiếu kho bạc dài hạn xuống, lãi suất thế chấp có khả năng sẽ tiếp tục giảm. Ngoài ra, nếu sự không chắc chắn về lãi suất giảm đi, chênh lệch giữa lãi suất thế chấp và lãi suất trái phiếu kho bạc kỳ hạn 10 năm sẽ quay trở lại mức lịch sử, qua đó tiếp tục giảm lãi suất. Những mức lãi suất thấp hơn đó sẽ giúp những người vay thế chấp tiềm năng vay vốn rẻ hơn—bao gồm cả những người muốn vay thế chấp bằng vốn chủ sở hữu nhà và những người muốn mua nhà. Chúng tôi cảnh báo rằng việc giảm lãi suất thế chấp như vậy sẽ không đủ để khiến nhà ở trở nên dễ mua hơn, điều này sẽ đòi hỏi phải tăng nguồn cung nhà ở giá rẻ cho cả chủ nhà và người thuê nhà.