Tầm quan trọng của nhà ở

Trong quý 2 năm 2024, xây dựng nhà ở tại Hoa Kỳ chỉ chiếm 4% GDP. Tuy nhiên, trong 25 năm qua, lĩnh vực này đã biến động gấp ba lần GDP nói chung, khiến nó trở thành yếu tố quan trọng quyết định hướng đi chung của nền kinh tế.

Sau cơn sốt xây dựng nhà ở vào những năm đầu thế kỷ này, hoạt động nhà ở đã suy thoái trong cuộc Đại khủng hoảng tài chính, với số lượng khởi công giảm mạnh từ mức đỉnh điểm là hơn 2 triệu căn vào năm 2005 xuống còn dưới 600.000 căn vào năm 2009. Sau đó, hoạt động này phục hồi rất chậm nhưng đều đặn lên chỉ dưới 1,3 triệu căn vào năm 2019.

Ngành công nghiệp nhà ở ít bị gián đoạn hơn so với hầu hết các lĩnh vực khác do đại dịch và trong đợt tăng trưởng kinh tế sau đại dịch, số lượng nhà ở khởi công đã tăng lên hơn 1,6 triệu vào năm 2021. Tuy nhiên, giá cao và lãi suất tăng sau đó đã ảnh hưởng đến số lượng khởi công giảm xuống còn 1,553 triệu căn vào năm 2022, 1,420 triệu căn vào năm 2023 và tốc độ hàng năm là 1,378 triệu căn trong sáu tháng đầu năm nay. Nhưng diễn biến của việc xây dựng nhà ở từ đó chủ yếu phụ thuộc vào ba yếu tố: nhân khẩu học, hàng tồn kho và khả năng chi trả.

Nhân khẩu học: Sự ổn định trong tăng trưởng dân số Hoa Kỳ

Bắt đầu với dữ liệu nhân khẩu học, Cục Thống kê Dân số Hoa Kỳ đã làm một công việc tệ hại trong những gì được cho là nhiệm vụ chính của mình – đó là ước tính và công bố thông tin chính xác và kịp thời về sinh, tử, nhập cư ròng và sự tăng trưởng chung của dân số. Tuy nhiên, có thể ghép lại một bức tranh khá mạch lạc về xu hướng nhân khẩu học của Hoa Kỳ từ một mớ hỗn độn các nguồn khác.

Một điểm khởi đầu tốt để đánh giá xu hướng nhân khẩu học hiện tại của Hoa Kỳ là xem xét các thành phần của sự gia tăng dân số trong năm kết thúc vào ngày 30 tháng 6 năm 2023 mà Cục điều tra dân số đã báo cáo (với tính cấp bách thường thấy) vào giữa tháng 12 năm ngoái. Trong năm đó, theo số liệu chính thức, có 3,653 triệu ca sinh, 3,149 triệu ca tử vong, nhập cư ròng là 1,139 triệu và tăng trưởng dân số chung là 1,643 triệu, hay 0,49%, đưa tổng dân số lên gần 335 triệu người.

Dữ liệu chính thức hàng tháng gần đây nhất từ Cục điều tra dân số về số ca sinh và tử vong là từ tháng 9 năm 2023. Tuy nhiên, khi suy rộng từ dữ liệu tiểu bang gần đây hơn, có thể thấy rằng số ca sinh có khả năng đã giảm thêm trong năm qua xuống còn khoảng 3,6 triệu, mức thấp nhất, bên ngoài đại dịch, kể từ năm 1979. Rất may là số ca tử vong đã giảm từ mức cao nhất trong đại dịch và lẽ ra đã giảm xuống còn 3,1 triệu trong năm kết thúc vào ngày 30 tháng 6 năm 2024. Tuy nhiên, điều này chỉ ngụ ý khoảng cách 500.000 giữa số ca sinh và số ca tử vong, thường được gọi là mức tăng “tự nhiên” của dân số.

Tuy nhiên, ngoài mức tăng tự nhiên này, Cục Thống kê Dân số có thể báo cáo lượng nhập cư ròng trong năm qua là 1,2 triệu. Tổng số thị thực nhập cư Hoa Kỳ được cấp ở nước ngoài đã giảm từ 609.000 trong năm kết thúc vào tháng 6 năm 2023 xuống còn 601.000 trong năm kết thúc vào tháng 6 năm 2024. Tuy nhiên, khi xem xét các cửa khẩu biên giới, mặc dù có một số giảm trong những tháng gần đây, nhưng con số vẫn cao hơn nhiều so với mức trước đại dịch và tổng số lần chạm trán với các nhân viên tuần tra biên giới đã tăng 8% trong năm kết thúc vào tháng 6 năm 2024 so với một năm trước đó, ở mức 3,3 triệu.

Không có cách nào rõ ràng để chuyển đổi số lượng người qua biên giới thành số lượng di cư ròng. Tuy nhiên, có vẻ như Cục điều tra dân số đã đánh giá thấp mức tăng trưởng di cư ròng trong năm kết thúc vào tháng 6 năm 2023 và có thể thực hiện một số bước để khắc phục điều này trong ước tính của họ cho năm gần đây nhất.

Tuy nhiên, ngay cả khi, theo những gì chúng tôi cho là ước tính thận trọng, di cư ròng là 1,2 triệu người và do đó tổng mức tăng trưởng dân số là 1,7 triệu trong năm qua, điều đó sẽ ngụ ý nhu cầu đáng kể về các đơn vị nhà ở mới. Hơn nữa, ngay cả khi di cư chậm lại đáng kể từ đây, nhu cầu nhà ở có khả năng sẽ tăng cao hơn nữa, vì những người nhập cư gần đây hơn đã tìm được việc làm và hòa nhập hơn vào nền kinh tế Hoa Kỳ.

Tóm lại, trong khi tốc độ tăng trưởng tự nhiên của dân số Hoa Kỳ có thể sẽ tiếp tục chậm lại trong những năm tới, thì làn sóng nhập cư gần đây có thể thúc đẩy nhu cầu nhà ở trong nhiều năm tới.

Cung cấp: Một nhu cầu để xây dựng

Thứ hai, gây khó chịu lớn cho người mua nhà nhưng lại có lợi cho người xây dựng và người bán nhà vì nguồn cung vẫn rất eo hẹp.

Vào tháng 6, chỉ có 1,32 triệu ngôi nhà hiện hữu được rao bán – cao hơn so với một năm trước, nhưng vẫn thấp hơn nhiều so với 1,92 triệu căn hộ được rao bán cách đây 5 năm. Có thể thấy một bức tranh tương tự về tỷ lệ nhà trống. Trong quý 2 năm nay, tỷ lệ nhà trống đối với nhà sở hữu chỉ là 0,9% trong khi tỷ lệ nhà trống đối với nhà cho thuê chỉ là 6,6%, cả hai đều thấp hơn đáng kể so với mức của năm năm trước và thấp hơn nhiều so với mức trung bình trong 50 năm qua.

Thực tế là nhiều chủ nhà trẻ tuổi về cơ bản bị mắc kẹt trong ngôi nhà mà họ đã mua cách đây vài năm vì họ không đủ khả năng chuyển đi vì điều đó sẽ liên quan đến việc thay thế khoản thế chấp hiện tại của họ bằng thứ gì đó có lãi suất cao hơn nhiều. Đây không phải là vấn đề đối với những chủ nhà lớn tuổi đã trả hết thế chấp. Tuy nhiên, tình trạng thiếu hụt nguồn cung này đang tạo động lực cho các nhà xây dựng xây dựng các bất động sản mới – đặc biệt là ở những khu vực có tốc độ tăng trưởng dân số mạnh nhất.

Khả năng chi trả: Giảm nhẹ lãi suất thế chấp

Vấn đề then chốt thứ ba đối với triển vọng nhà ở là khả năng chi trả và cho đến tận gần đây, bức tranh vẫn rất ảm đạm. Vào tháng 6 năm 2019, khoản thanh toán thế chấp hàng tháng cho một ngôi nhà gia đình đơn lẻ hiện có giá trung bình là khoảng 1.064 đô la – với giá nhà tương đối thấp và lãi suất thế chấp trung bình là 3,80%. Năm năm sau, vào tháng 6 năm nay, khoản thanh toán này đã tăng hơn gấp đôi lên 2.253 đô la, phản ánh mức tăng 56% về giá nhà hiện có trung bình và lãi suất thế chấp gần gấp đôi lên mức trung bình là 6,92%. Khả năng chi trả nhà ở thực sự bị ảnh hưởng bởi cú đấm kép của giá cả tăng vọt do tình trạng khan hiếm sau đại dịch và sau đó là thắt chặt tiền tệ mạnh mẽ, trong khoảng thời gian từ tháng 3 năm 2022 đến tháng 7 năm 2023.

Trong khi thu nhập cá nhân bình quân đầu người tăng 28% trong cùng kỳ 5 năm, rõ ràng quyền sở hữu nhà đã nằm ngoài tầm với của hàng triệu người mua tiềm năng. Tuy nhiên, có một số dấu hiệu tích cực về khả năng chi trả trong các xu hướng kinh tế gần đây.

Đầu tiên, sự giảm dần lãi suất này sẽ tiếp tục trong năm tới khi hy vọng về việc nới lỏng của Fed cuối cùng đã trở thành hiện thực. Thứ hai, mức tăng mạnh của thị trường chứng khoán trong hai năm qua đã làm tăng khả năng của các hộ gia đình giàu có hơn trong việc mua nhà mới bằng các giao dịch hoàn toàn bằng tiền mặt hoặc với khoản thanh toán ban đầu lớn hơn và Thứ ba, trong khi các khoản thanh toán thế chấp đã tăng đáng kể, tiền thuê nhà cũng vậy. Theo Zillow, giá thuê trung bình được niêm yết trên tất cả các ngôi nhà đơn lẻ và nhiều gia đình vào tháng 6 là 2.054 đô la – tăng 35% so với năm năm trước. Tất nhiên, điều này tạo cho người thuê nhà động lực mạnh mẽ để mua nhà – nếu họ có thể tìm ra cách để làm như vậy.

Triển vọng nhà ở và ý nghĩa

Khi lãi suất thế chấp giảm xuống và những người mua nhà tiềm năng tích lũy các nguồn lực cần thiết để mua nhà, hoạt động xây dựng nhà sẽ bắt đầu phục hồi. Mặc dù chúng tôi kỳ vọng hoạt động xây dựng nhà vẫn sẽ kéo theo tăng trưởng kinh tế trong quý 3, như đã từng xảy ra trong hầu hết ba năm qua, nhưng đến quý 4, hoạt động sẽ bắt đầu phục hồi và sẽ thúc đẩy đáng kể hoạt động kinh tế vào năm 2025, một điểm tích cực quan trọng trong một nền kinh tế vẫn cân bằng giữa tăng trưởng và trì trệ.

Đối với các nhà đầu tư, theo nghĩa rộng, điều quan trọng là phải theo dõi nhà ở như một yếu tố chính quyết định liệu nền kinh tế hạ cánh mềm có thể tiếp tục hỗ trợ cả trái phiếu và cổ phiếu Hoa Kỳ hay không. Theo nghĩa hẹp hơn, sự cải thiện tiềm năng về cơ bản nhà ở sẽ hỗ trợ cả logic sở hữu nhà cá nhân và đầu tư vào nhà ở cho thuê như một phần của danh mục đầu tư bất động sản.