Lãnh đạo Trung Quốc đã có những động thái mạnh mẽ trong những tuần gần đây để hỗ trợ nền kinh tế lớn thứ hai thế giới, một phần là thông qua việc ổn định thị trường nhà ở. Theo Goldman Sachs Research, những nỗ lực của các nhà hoạch định chính sách nhằm đặt ra một ngưỡng định giá bất động sản có thể đánh dấu một bước ngoặt.

“Cuối cùng chúng ta cũng đã đến điểm uốn của vòng xoáy đi xuống đang diễn ra trên thị trường nhà ở”, Yi Wang, người đứng đầu nhóm bất động sản Trung Quốc tại Goldman Sachs Research, viết. “Theo quan điểm của chúng tôi, lần này khác với các biện pháp nới lỏng từng phần trước đây”.

Theo Goldman Sachs Research, khoảng 1 nghìn tỷ đô la tiền kích thích tài chính bổ sung có thể được bơm vào để giúp ổn định thị trường nhà ở trong những năm tới. Quy mô của vấn đề là rất lớn: Các nhà nghiên cứu của chúng tôi ước tính rằng lượng nhà ở tồn kho chưa bán được của Trung Quốc sẽ lên tới 93 nghìn tỷ nhân dân tệ (13 nghìn tỷ đô la) nếu được xây dựng hoàn chỉnh. Để so sánh, sẽ có tổng cộng khoảng 9 nghìn tỷ nhân dân tệ trong doanh số bán bất động sản trong năm nay.

Thị trường nhà ở vẫn đang trong tình trạng bấp bênh và phụ thuộc nhiều vào việc chính phủ có tiếp tục hỗ trợ hay không. Nếu không có sự can thiệp, Goldman Sachs Research ước tính giá trị bất động sản có thể có nguy cơ giảm thêm 20% hoặc 25%, tức là giảm xuống còn khoảng một nửa giá đỉnh điểm. Nhưng động thái của chính phủ vẫn tích cực và các nhà nghiên cứu của chúng tôi hiện ước tính giá bất động sản có thể ổn định vào cuối năm 2025.

Wang viết: “Việc chính phủ thực hiện dần dần việc giải phóng nhà ở sẽ mang lại tầm nhìn rõ ràng hơn về việc ổn định thị trường nhà ở trong những năm tới”.

Cho đến thời điểm này, các biện pháp của chính phủ nhằm phục hồi thị trường bất động sản vẫn chưa đủ, theo Goldman Sachs Research. Theo ước tính, nguồn cung nhà ở có thể bán được sẽ bằng hơn hai năm nhu cầu, tính đến cuối năm 2024.

Trước đó, ngân hàng trung ương đã đưa ra các biện pháp bao gồm 300 tỷ nhân dân tệ hỗ trợ cho vay đối với các doanh nghiệp nhà nước để mua nhà đã hoàn thiện nhưng chưa bán được. Một khoản tín dụng 4 nghìn tỷ nhân dân tệ khác được nhắm mục tiêu để thúc đẩy hoàn thành dự án. Điều này là không đủ và đã có vấn đề trong việc thực hiện các chương trình này. Nếu không có thêm biện pháp kích thích, Wang ước tính rằng suy thoái nhà ở có thể kéo dài thêm ba năm nữa.

Tuy nhiên, hiện nay có những dấu hiệu cho thấy chính phủ sẽ thực hiện đủ các biện pháp kích thích tài chính bổ sung để giải quyết tình trạng sụp đổ của thị trường bất động sản trong những năm tới.

Với khoảng 8 nghìn tỷ nhân dân tệ tiền kích thích sắp tới, Goldman Sachs Research kỳ vọng sẽ có nguồn lực để giảm lượng hàng tồn kho có thể bán được trên thị trường sơ cấp đồng thời giúp xóa bỏ tình trạng tồn đọng xây dựng và tái cấu trúc nợ. Số tiền kích thích này cũng sẽ giải quyết các đơn vị nhà ở đã bán trước nhưng chưa hoàn thiện của các nhà phát triển. Nhóm nghiên cứu viết rằng đây sẽ là chìa khóa để “tăng cường sự tự tin giữa những người tham gia thị trường”.

Goldman Sachs Research cho biết, với một số nỗ lực trước đây nhằm thúc đẩy nền kinh tế Trung Quốc đã làm dấy lên sự lạc quan trong thời gian ngắn rồi lại không đạt được kỳ vọng, điều quan trọng là phải theo dõi mức độ thực hiện các biện pháp kích thích của chính phủ.

Wang viết rằng việc xác định các dấu hiệu phục hồi giá bán trung bình của bất động sản tại các thành phố lớn và thịnh vượng nhất của Trung Quốc, nơi nhu cầu có thể tìm thấy sự hỗ trợ đầu tiên, cũng rất quan trọng. Sự phục hồi ở những nơi này có thể “giúp thúc đẩy niềm tin giữa những người tham gia thị trường cho sự phục hồi thị trường rộng lớn hơn trong tương lai”, bà viết.

Goldman Sachs Research cũng cảnh báo, tuy nhiên, không có gì đảm bảo rằng những nỗ lực này sẽ thành công. Ví dụ, các nhà nghiên cứu của chúng tôi lưu ý rằng có những điểm tương đồng giữa Trung Quốc và Nhật Bản trong thời kỳ suy thoái bất động sản của nước này. Nghiên cứu trường hợp của họ về bất động sản Tokyo năm 1992-93 cho thấy những thay đổi tiêu cực về nhân khẩu học, bối cảnh kinh tế vĩ mô khó khăn và kỳ vọng giảm phát có thể làm giảm đà phục hồi của giá bất động sản.