Trong hai thập kỷ qua, chi phí nhà ở đã vượt xa mức tăng trưởng thu nhập tại Hoa Kỳ, làm tăng gánh nặng tiền thuê nhà và gia tăng rào cản đối với quyền sở hữu nhà (Bộ Tài chính 2024). Các chuyên gia chính sách và học giả đều đồng ý rằng những xu hướng này phản ánh tình trạng thiếu hụt nguồn cung nhà ở trong dài hạn, đây là động lực chính khiến giá nhà không đủ khả năng chi trả (Bernstein và cộng sự 2021, Khater, Kiefer và Yanamandra 2021; Lee, Kemp và Reina 2022). Tuy nhiên, có ít sự đồng thuận hơn về quy mô của tình trạng thiếu hụt. Các ước tính gần đây dao động từ 1,5 đến 5,5 triệu đơn vị, với sự thay đổi do sự kết hợp của các khác biệt về phương pháp tính toán tình trạng thiếu hụt và các đặc điểm khác nhau về những gì cấu thành nên trạng thái cân bằng trên thị trường nhà ở. Các tính toán của chúng tôi cho thấy thị trường nhà ở Hoa Kỳ thiếu 4,9 triệu đơn vị nhà ở vào năm 2023 so với giữa những năm 2000.
Sửa chữa ý tưởng: Hộ gia đình, nguồn cung nhà ở và tình trạng thiếu nhà ở
Theo định nghĩa của Cục Thống kê Dân số Hoa Kỳ, hộ gia đình là tất cả những người cùng chung sống trong một đơn vị nhà ở. Vào năm 2023, có khoảng 131 triệu hộ gia đình. Hộ gia đình có thể bao gồm một người sống một mình, một gia đình sống chung hoặc một nhóm cá nhân không có quan hệ họ hàng cùng chung sống trong một không gian. Định nghĩa này bao gồm nhiều loại hình sắp xếp chỗ ở, bao gồm căn hộ cho thuê, nhà riêng và nhà ở chung. Cục Thống kê Dân số Hoa Kỳ tính số hộ gia đình bằng cách kết hợp giữa Thống kê Dân số Thập niên, Khảo sát Dân số Hiện tại (CPS) và Khảo sát Cộng đồng Hoa Kỳ (ACS) (McCue, Masnick và Herbert 2015). Việc hiểu được thế nào là hộ gia đình và cách tính số hộ gia đình là điều cần thiết trong bối cảnh đo lường tình trạng thiếu nhà ở. Hình 1 mô tả tổng số hộ gia đình ở Hoa Kỳ kể từ năm 1960 cùng với tổng dân số. Xu hướng về số lượng hộ gia đình được quan sát có thể bị chi phối bởi sự gia tăng dân số, thay đổi động lực xã hội và giá nhà ở.
Thông thường, tình trạng thiếu hụt đề cập đến tình hình thị trường khi lượng cung ít hơn lượng cầu theo giá thị trường hiện tại. Các mô hình kinh tế tân cổ điển dự đoán kết quả này; ví dụ, trong trường hợp mức lương tối thiểu trên thị trường lao động, nhu cầu lao động ở mức lương tối thiểu được dự đoán là ít hơn lượng lao động cung cấp. Tuy nhiên, khi thảo luận về nhà ở, tình trạng thiếu hụt phức tạp hơn là sự không phù hợp đơn giản giữa cung và cầu theo giá hiện hành. Trên thị trường nhà ở, “tình trạng thiếu hụt” thường đề cập đến việc cung không đáp ứng được cầu ở mức giá phải chăng. Điều này, đến lượt nó, có thể làm sai lệch số lượng hộ gia đình được quan sát, vì các cá nhân hoặc gia đình có thể hợp nhất thành các thỏa thuận nhà ở chung, không phải vì thiếu đơn vị mà vì họ không đủ khả năng sống riêng. Nói cách khác, giá nhà ở hiện hành trên thị trường ảnh hưởng đến cả tính khả dụng của các đơn vị nhà ở và số lượng hộ gia đình được quan sát, tạo ra sự chênh lệch giữa số hộ gia đình thực tế và số hộ gia đình mong muốn.
Ước tính về tình trạng thiếu nhà ở thường đề cập đến bất kỳ khoảng cách nào giữa lượng nhà ở hiện có và số lượng đơn vị nhà ở cần thiết để đáp ứng số lượng hộ gia đình mong muốn. Cục Thống kê Dân số Hoa Kỳ đo lường lượng nhà ở, hiện đang có thể ở được hoặc xây dựng mới, thông qua Khảo sát Nhà ở Bỏ trống và Khảo sát Xây dựng. Tuy nhiên, việc đo lường số lượng đơn vị nhà ở cần thiết để đáp ứng nhu cầu, hay “lượng nhà ở mục tiêu”, phức tạp hơn và thường liên quan đến các phương pháp ước tính khác nhau. Trong một số trường hợp, các nhà nghiên cứu dự báo nhu cầu nhà ở trong tương lai dựa trên xu hướng lịch sử về xây dựng hoặc hình thành hộ gia đình, và trong những trường hợp khác, các nhà nghiên cứu ước tính trực tiếp nhu cầu nhà ở dựa trên các yếu tố như tăng trưởng dân số hoặc khả năng chi trả cho nhà ở. Hình 2 bên dưới minh họa phạm vi ước tính tình trạng thiếu nhà ở gần đây xuất hiện từ các cách tiếp cận khác nhau để xác định lượng nhà ở mục tiêu.
Hiểu được tỷ lệ nhà ở bỏ trống là tiền đề quan trọng để phân tích các cách tiếp cận khác nhau nhằm tính toán tình trạng thiếu hụt nguồn cung. Cũng giống như thị trường lao động có tỷ lệ thất nghiệp tự nhiên để cho phép kết hợp công việc hiệu quả, một thị trường nhà ở lành mạnh đòi hỏi một tỷ lệ nhà ở bỏ trống nhất định để phù hợp với sở thích của người mua và người bán. Do đó, ước tính tình trạng thiếu hụt nguồn cung phải tính đến một số nhà ở bỏ trống, khiến tỷ lệ nhà ở bỏ trống được cho là thành phần quan trọng trong việc xác định khoảng cách giữa nguồn cung nhà ở và nhu cầu. Nhà ở bỏ trống có thể được phân loại thành ba loại chính: các đơn vị có sẵn để bán/cho thuê, những đơn vị không có trên thị trường và nhà ở bỏ trống theo mùa. Nhà ở bỏ trống theo mùa thường phản ánh nhu cầu và mô hình riêng biệt của các khu vực hoặc phân khúc thị trường cụ thể, chẳng hạn như bất động sản nghỉ dưỡng hoặc nhà ở cho người tuyết, nhà cho thuê ngắn hạn hoặc bất động sản do người lao động theo mùa chiếm giữ. Các đơn vị không có trên thị trường có thể đang trong quá trình cải tạo, vướng mắc vào các vấn đề pháp lý hoặc bị bỏ trống vì lý do đầu cơ hoặc lý do cá nhân. Hình 3 minh họa xu hướng về tỷ lệ nhà ở bỏ trống trong sáu mươi năm qua, được chia nhỏ theo từng loại. Đáng chú ý, tỷ lệ chỗ trống nói chung đã giảm kể từ cuộc khủng hoảng tài chính và vẫn duy trì ở mức dưới 10% trong ba năm rưỡi qua.
Đại suy thoái đánh dấu bước ngoặt trong thị trường nhà ở Hoa Kỳ. Ngay trước cuộc khủng hoảng kinh tế này, sản lượng nhà ở đạt mức cao nhất trong 30 năm và quyền sở hữu nhà đã tăng gần 8% trong thập kỷ trước ( FRED 2024 , Lịch sử Cục Dự trữ Liên bang 2013 ). Tuy nhiên, tình trạng hỗn loạn kinh tế sau đó đã gây ra sự sụt giảm mạnh trong xây dựng nhà ở mới, với mức sản xuất giảm đáng kể và không bao giờ phục hồi hoàn toàn về mức trước suy thoái ( Hội đồng Cố vấn Kinh tế 2024 ). Do đó, đầu đến giữa những năm 2000 thường được coi là giai đoạn cuối cùng khi nguồn cung phù hợp hơn với nhu cầu và xu hướng nhân khẩu học ( Chowdorow-Reich, Guren và McQuade 2022 ). Vì những lý do kỹ thuật này và các lý do khác liên quan đến tính khả dụng của dữ liệu từ ACS, chúng tôi sẽ sử dụng năm 2006 làm năm cơ sở để ước tính tình trạng thiếu nhà ở.
Ước tính tình trạng thiếu nhà ở
Mặt sau của phong bì
Cách đơn giản nhất để đo lường tình trạng thiếu hụt nguồn cung nhà ở là so sánh lượng nhà ở hiện tại với tổng số hộ gia đình, tính đến tỷ lệ nhà trống tự nhiên. Chúng tôi gọi đây là ước tính tình trạng thiếu hụt nhà ở “trên giấy”. Vào cuối năm 2023, tổng lượng nhà ở từ Khảo sát tình trạng nhà trống là 145,9 triệu đơn vị và Khảo sát cộng đồng Hoa Kỳ năm 2023 ghi nhận 131,3 triệu hộ gia đình. Sử dụng tỷ lệ nhà trống tự nhiên là 12%, ước tính tình trạng thiếu hụt nhà ở trên giấy là khoảng 1 triệu đơn vị nhà ở vào năm 2023, như thể hiện trong Hình 4. Mặc dù mang tính thông tin, nhưng ước tính này có thể đại diện cho giới hạn dưới của tình trạng thiếu hụt nhà ở, vì bản thân số lượng hộ gia đình có thể bị hạn chế bởi thị trường nhà ở. Ví dụ, chi phí nhà ở cao có thể khiến một số cá nhân trì hoãn việc thành lập hộ gia đình của riêng họ.
Sự sai lệch so với xu hướng lịch sử
Hiệp hội Môi giới Bất động sản Quốc gia (2021) cung cấp một cách thay thế để ước tính tình trạng thiếu nhà ở bằng cách so sánh tỷ lệ xây dựng trong lịch sử với xu hướng hiện tại. Từ năm 1968 đến năm 2000, khoảng 1,5 triệu đơn vị nhà ở mới được xây dựng mỗi năm, nhưng từ năm 2001 đến năm 2020, tỷ lệ này đã giảm 18% xuống còn khoảng 1,23 triệu mỗi năm. Dựa trên tốc độ chậm hơn này, NAR ước tính tình trạng thiếu nhà ở là 5,5 triệu đơn vị nhà ở vào cuối năm 2020. Ngoài ra, báo cáo xem xét đến việc mất đi những ngôi nhà cũ và nhu cầu đáp ứng sự gia tăng trong việc hình thành hộ gia đình, điều này có thể đẩy tổng tình trạng thiếu hụt lên gần 6,8 triệu đơn vị. Phương pháp này tập trung vào việc xây dựng chưa đầy đủ nhưng không tính đến đầy đủ những thay đổi về nhu cầu nhà ở, chẳng hạn như ít người thành lập hộ gia đình hơn do giá cao.
Các phương pháp khác sử dụng xu hướng hình thành hộ gia đình để ước tính mục tiêu về quỹ nhà ở. Ví dụ, số lượng hộ gia đình tăng lên khi một sinh viên đại học chuyển ra khỏi nhà bố mẹ để sống với bạn bè hoặc ai đó quyết định sống một mình lần đầu tiên. Mặt khác, khi cha mẹ già quyết định chuyển đến sống với con cái đã trưởng thành hoặc khi hai cá nhân chuyển đến sống chung, số lượng hộ gia đình giảm xuống. Việc hình thành hộ gia đình giảm mạnh sau cuộc Đại suy thoái, một xu hướng trở nên tồi tệ hơn khi đại dịch bùng phát ( Garcia và Paciorek, 2020 ). Trạng thái cân bằng trên thị trường nhà ở có thể mô tả thời điểm mà quỹ nhà ở cộng với xây dựng mới bằng với nhu cầu nhà ở cộng với số lượng hộ gia đình ròng. Jones (2024) sử dụng ý tưởng này để đưa ra ước tính thiếu hụt là 2,5 triệu bằng cách tính toán khoảng cách tích lũy giữa sự gia tăng hình thành hộ gia đình và khởi công xây dựng từ năm 2012 đến năm 2023. Tuy nhiên, ước tính này không tính đến bất kỳ tình trạng thiếu nhà ở nào có thể đã tích tụ trước năm 2012. Tương tự như Jones (2024), Parrott và Zandi (2021) phát hiện ra tình trạng thiếu hụt xây dựng hàng năm là 100.000 bằng cách so sánh xu hướng xây dựng nhà ở và hình thành hộ gia đình và tính đến động lực thị trường rộng hơn như tỷ lệ nhà bỏ trống và điều kiện kinh tế.
Tính toán nhu cầu bị dồn nén
Trong khi các phương pháp đã thảo luận trước đây tập trung vào tỷ lệ hình thành hộ gia đình, một cách tiếp cận sắc thái hơn xem xét có bao nhiêu cá nhân có thể hình thành hộ gia đình của riêng họ trong các điều kiện thị trường khác nhau. Nhu cầu chưa được đáp ứng này, thường được gọi là nhu cầu “bị dồn nén”, bao gồm những người đang sống trong nhà ở chung do chi phí cao. Ví dụ, Zillow (2024) ước tính thiếu hụt nguồn cung nhà ở là 4,5 triệu đơn vị bằng cách tập trung vào các cá nhân hoặc gia đình sống với những người không phải là họ hàng. Tuy nhiên, điều này có quan điểm hạn hẹp về những người có thể thích hình thành hộ gia đình của riêng họ. Ngoài những người không phải là họ hàng, những người trẻ tuổi sống với cha mẹ, cha mẹ lớn tuổi sống với con cái hoặc các gia đình trong hộ gia đình chung có liên quan đến nhu cầu bị dồn nén nhưng không phải là trọng tâm chính của ước tính của Zillow.
Ngoài ra, Up For Growth (2023) ước tính nhu cầu bị dồn nén bằng cách so sánh tỷ lệ những người tự báo cáo là chủ hộ gia đình (“tỷ lệ chủ hộ”) theo độ tuổi vào năm 2000 với những người vào năm 2021. Sự khác biệt giữa tỷ lệ chủ hộ của từng nhóm tuổi qua các năm được tổng hợp để tính toán tình trạng thiếu nhà ở, mà Up For Growth ước tính là 3,9 triệu đơn vị vào năm 2023. Tuy nhiên, ước tính này không tính đến các yếu tố có thể đã góp phần vào sự thay đổi trong tỷ lệ chủ hộ trong khoảng thời gian này—có thể là sự thay đổi sở thích về nơi ở hoặc điều kiện thị trường nhà ở ảnh hưởng đến việc hình thành hộ gia đình ở các nhóm tuổi khác nhau.
Cuối cùng, Freddie Mac (2021) sử dụng một phương pháp thống kê được gọi là phân tích Oaxaca-Blinder để phân tích mức độ suy giảm quan sát được trong việc hình thành hộ gia đình là do chi phí nhà ở cao. Phân tích Oaxaca-Blinder là một kỹ thuật thống kê phân tích sự khác biệt về kết quả trung bình giữa hai nhóm thành các phần do sự khác biệt về quy mô của các đặc điểm của từng nhóm và sự khác biệt về tác động của các đặc điểm đó. Trong trường hợp này, Freddie Mac ước tính cách sự suy giảm trong việc hình thành hộ gia đình từ năm 2001 đến năm 2020 liên quan đến sự khác biệt về chi phí nhà ở trong hai giai đoạn này—ví dụ, trái ngược với sự khác biệt về phân bổ độ tuổi trong toàn bộ dân số hoặc những thay đổi về thu nhập—và mô tả sự suy giảm này là những hộ gia đình bị mất do nhu cầu bị dồn nén. Phương pháp này nổi bật là phương pháp duy nhất trực tiếp tính đến mối quan hệ giữa giá hộ gia đình và việc hình thành hộ gia đình. Họ kết hợp ước tính này với phép tính thiếu hụt sơ bộ giả định tỷ lệ nhà bỏ trống là 13% để kết luận rằng thị trường nhà ở Hoa Kỳ thiếu 3,8 triệu đơn vị vào năm 2020.
Một ước tính được cập nhật
Chúng tôi điều chỉnh cách tiếp cận của Freddie Mac, được nêu chi tiết trong phần phụ lục kỹ thuật, và sử dụng dữ liệu khảo sát mới nhất để cung cấp ước tính cập nhật về tình trạng thiếu nhà ở vào năm 2023. Cách tiếp cận này mạnh mẽ hơn so với việc chỉ dự báo xu hướng trong xây dựng và hình thành hộ gia đình vì nó nắm bắt được các yếu tố cụ thể thúc đẩy việc hình thành hộ gia đình. Bằng cách sử dụng phân tích Oaxaca-Blinder, chúng tôi có thể liên kết một phần sự suy giảm trong việc hình thành hộ gia đình với chi phí nhà ở để đưa ra dự báo sắc thái hơn về số lượng hộ gia đình sẽ được hình thành trong điều kiện thuận lợi hơn. Cách tiếp cận này cung cấp mối liên hệ rõ ràng hơn giữa tình trạng thiếu hụt và các yếu tố thúc đẩy cơ bản.
Phân tích Oaxaca-Blinder của chúng tôi so sánh quy mô hộ gia đình trung bình vào năm 2006 và 2023, sử dụng Khảo sát cộng đồng Hoa Kỳ năm 2006 và 2023. Chúng tôi quy những thay đổi về quy mô hộ gia đình trung bình cho chi phí nhà ở, độ tuổi, tình trạng hôn nhân, số con, tỷ lệ tham gia lực lượng lao động, thu nhập, trình độ học vấn, chủng tộc, quyền công dân, nơi cư trú theo địa lý và bản chất nhiều thế hệ của hộ gia đình. Kỹ thuật phân tích cho phép chúng tôi ước tính cách thay đổi về quy mô hộ gia đình trung bình (trung bình nhóm) giữa năm 2006 và 2023 có thể được quy cho sự thay đổi về chi phí nhà ở giữa hai giai đoạn thời gian, giữ nguyên các yếu tố khác. Chúng tôi sử dụng tham số này để ước tính quy mô hộ gia đình trung bình sẽ là bao nhiêu vào năm 2023 nếu chi phí nhà ở vẫn ở mức năm 2006. Chúng tôi điều chỉnh ước tính này cho tỷ lệ nhà trống cân bằng tự nhiên là 12%, phản ánh tỷ lệ nhà trống có trên thị trường trong năm cơ sở của chúng tôi. Cuối cùng, chúng tôi kết hợp ước tính này với ước tính sơ bộ về tình trạng thiếu nhà ở trong quý 4 năm 2023 để đưa ra ước tính tình trạng thiếu nhà ở năm 2023 là 4,9 triệu căn, như minh họa trong Hình 5. Trong phần phụ lục kỹ thuật, chúng tôi chỉ ra rằng ước tính này dao động trong khoảng từ 3,4 triệu đến 6,4 triệu căn, tùy thuộc vào lựa chọn mô hình và tỷ lệ nhà trống.
Vẫn còn nhiều việc phải làm để đo lường quy mô thiếu hụt ở cấp địa phương. Ví dụ, những nơi như Thành phố New York có thể phải đối mặt với tình trạng thiếu hụt nghiêm trọng hơn so với các thành phố thưa dân, vùng ngoại ô hoặc vùng nông thôn. Việc áp dụng các phương pháp này để ước tính quy mô thiếu hụt nhà ở ở cấp địa phương nên là ưu tiên hàng đầu. Hơn nữa, tình trạng thiếu nhà ở có khả năng đặc biệt nghiêm trọng trong lĩnh vực nhà ở giá rẻ. Liên minh Nhà ở Thu nhập Thấp Quốc gia ước tính rằng vào năm 2022, chỉ có 7,1 triệu đơn vị cho thuê dành cho 11 triệu hộ gia đình có thu nhập cực thấp trên toàn quốc, phản ánh sự mất cân bằng cung-cầu đáng kể ( Liên minh Nhà ở Thu nhập Thấp Quốc gia 2024 ). Tình trạng thiếu nhà ở giá rẻ được cho là góp phần vào thực tế là hơn 650.000 người đã trải qua tình trạng vô gia cư vào tháng 1 năm 2023 ( Bộ Nhà ở và Phát triển Đô thị 2023 ). Việc áp dụng các phương pháp này để ước tính quy mô thiếu hụt nhà ở cho các nhóm dân số phụ cũng nên là ưu tiên hàng đầu.
Phần kết luận
Nguồn cung nhà ở tại Hoa Kỳ đã phải vật lộn để đáp ứng nhu cầu trong vài thập kỷ qua, đẩy chi phí lên cao và làm sâu sắc thêm những thách thức về khả năng chi trả. Cả chính quyền tiểu bang và địa phương, cũng như chính quyền liên bang, đều đang tích cực theo đuổi các chính sách giúp thúc đẩy nguồn cung nhà ở như một chiến lược quan trọng để giải quyết khả năng chi trả nhà ở ( Hội đồng cố vấn kinh tế 2024 ). Tuy nhiên, các giải pháp chính sách hiệu quả đòi hỏi phải hiểu chính xác về phạm vi tình trạng thiếu nhà ở. Như đã nêu trong bản tóm tắt này, quy mô của tình trạng thiếu hụt không dễ đo lường. Các ước tính cho thấy tình trạng thiếu hụt đã dao động trong khoảng từ 1,5 triệu đến 5,5 triệu trong những năm gần đây. Sử dụng dữ liệu mới nhất có sẵn từ Khảo sát cộng đồng Hoa Kỳ năm 2023 và Khảo sát tình trạng nhà ở bỏ trống và theo phương pháp được Freddie Mac sử dụng, chúng tôi ước tính thị trường nhà ở Hoa Kỳ thiếu 4,9 triệu đơn vị vào cuối năm 2023.
💯 Nếu bạn muốn tham gia giao dịch trên thị trường Forex, Vàng,…. bạn hãy ủng hộ admin bằng cách đăng ký sàn theo link dưới nha! Cảm ơn bạn rất nhiều 😘😘😘
Nguồn: CEIC
Nguồn: CEIC
Nguồn: CEIC, ước tính của ING
