Cục Dự trữ Liên bang đã giữ nguyên lãi suất trong hơn một năm. Tuy nhiên, điều này dự kiến sẽ thay đổi trong tuần tới. Nền kinh tế liên tục cho thấy rằng có thể không còn cần đến tác động làm mát của lãi suất cao nữa. Lạm phát đã giảm xuống dưới 3%, trong khi việc tạo việc làm đã chậm lại khoảng 30% so với tốc độ trung bình trong 12 tháng qua. Do đó, Fed đang cân nhắc mạnh mẽ việc cắt giảm lãi suất tại cuộc họp vào giữa tháng 9.
Quyết định về lãi suất của Fed có tác động sâu rộng đến nền kinh tế Hoa Kỳ, đặc biệt là thị trường nhà ở. Người mua nhà theo dõi chặt chẽ để hiểu cách thay đổi như vậy có thể ảnh hưởng đến lãi suất thế chấp, giá nhà và nhu cầu nhà ở nói chung. Dưới đây, chúng ta hãy cùng khám phá những tác động tiềm tàng của việc cắt giảm lãi suất dự kiến của Fed đối với thị trường nhà ở, tập trung vào cách những hành động này có thể tác động đến lãi suất thế chấp và khả năng chi trả cho nhà ở.
Hiểu về lãi suất của Fed và mối liên hệ của nó với thị trường nhà ở
Đầu tiên, điều quan trọng cần lưu ý là Fed không trực tiếp thiết lập lãi suất thế chấp. Thay vào đó, Fed kiểm soát lãi suất quỹ liên bang, là lãi suất mà các ngân hàng cho nhau vay. Tuy nhiên, lãi suất này có hiệu ứng lan tỏa trên toàn nền kinh tế, ảnh hưởng đến nhiều lãi suất khác, bao gồm lãi suất cho các tài khoản tiết kiệm, cho vay và thế chấp. Khi Fed điều chỉnh lãi suất, nó sẽ kích hoạt những thay đổi trên toàn bộ hệ thống cho vay.
Kỳ vọng về việc Fed cắt giảm lãi suất thường đẩy lãi suất dài hạn xuống như lãi suất trái phiếu kho bạc kỳ hạn 10 năm, vốn gắn chặt với lãi suất thế chấp cố định kỳ hạn 30 năm. Đây là lý do tại sao lãi suất thế chấp có xu hướng giảm khi dự đoán Fed cắt giảm lãi suất, thậm chí trước khi chính thức diễn ra.
Theo truyền thống, thị trường phản ứng với kỳ vọng, không chỉ với các quyết định thực tế của Fed. Dữ liệu cho thấy cả lãi suất trái phiếu kho bạc kỳ hạn 10 năm và lãi suất thế chấp thường bắt đầu có xu hướng giảm trước vài tháng so với thời điểm Fed dự kiến cắt giảm lãi suất. Sau đây là một vài ví dụ:
Giảm lãi suất vào ngày 18 tháng 9 năm 2007
Trong khi Fed cắt giảm lãi suất vào giữa tháng 9 năm 2007 – sau khi giữ nguyên mức 5,3% trong 14 tháng – thì lợi suất trái phiếu kho bạc kỳ hạn 10 năm đã bắt đầu giảm vào tháng 7 và tháng 8, trước khi cắt giảm. Cụ thể, sau khi vượt qua mức 6,7% [1] vào giữa tháng 7, lãi suất thế chấp cố định 30 năm đã giảm xuống còn 6,4% vào ngày trước khi thực sự cắt giảm lãi suất. Vào ngày cắt giảm, lãi suất thế chấp tăng nhẹ, chỉ để giảm xuống còn 6,35% trong vài ngày tiếp theo trước khi dao động quanh mức 6,38% trong khoảng mười ngày tiếp theo. Lãi suất đã giảm xuống dưới 6,3% vào ngày 10 tháng 10 trước dự đoán về đợt cắt giảm lãi suất tiếp theo của Fed vào ngày 31 tháng 10.
Giảm lãi suất vào ngày 13 tháng 7 năm 1990
Vào tháng 7 năm 1990, Fed đã hạ lãi suất, trong khi một vài tháng trước đó, lãi suất trái phiếu kho bạc kỳ hạn 10 năm và lãi suất thế chấp đã bắt đầu giảm. Sau khi đạt 10,49% vào ngày 10 tháng 5, lãi suất thế chấp đã giảm xuống còn 10,02% vào ngày trước khi cắt giảm. Vào ngày cắt giảm, lãi suất tăng lên 10,03% và lãi suất thế chấp không giảm đáng kể sau đó. Trên thực tế, chúng đã tăng trên mức được thấy vào tháng 7 nhưng cuối cùng đã giảm xuống dưới ngưỡng 10% sau khi Fed cắt giảm lãi suất thêm vào ngày 29 tháng 10 năm 1990.
Chúng ta đang thấy cùng một mô hình hiện nay. Mặc dù Fed vẫn chưa cắt giảm lãi suất, nhưng lợi suất trái phiếu kho bạc kỳ hạn 10 năm đã giảm kể từ tháng 5 và lãi suất thế chấp cố định kỳ hạn 30 năm cũng giảm kể từ tháng 6. Lãi suất thế chấp thấp hơn 100 điểm cơ bản so với ngày 29 tháng 5. Điều này cho thấy thị trường đã định giá một số tác động dự kiến của đợt cắt giảm lãi suất sắp tới của Fed.
Lãi suất thế chấp có thể giảm thấp đến mức nào sau khi cắt giảm?
Đây là một câu hỏi rất khó. Việc dự đoán lãi suất thế chấp là rất khó do tính phức tạp và sự tương tác của nhiều yếu tố kinh tế ảnh hưởng đến chúng. Tuy nhiên, nói một cách rất đơn giản, dữ liệu lịch sử cho thấy rằng việc cắt giảm lãi suất 100 điểm cơ bản thường dẫn đến việc giảm lãi suất thế chấp 87 điểm cơ bản. Với việc Fed dự kiến sẽ hạ lãi suất 50 điểm cơ bản vào cuối năm, lãi suất thế chấp có thể giảm xuống khoảng 5,9% vào cuối năm. Tuy nhiên, tác động này có thể sẽ giảm bớt vì lãi suất thế chấp đã được định giá trong một số lần cắt giảm lãi suất dự kiến. Tính đến thời điểm hiện tại, lãi suất thế chấp đã thấp hơn 100 điểm cơ bản so với thời điểm cuối tháng 5 năm 2024.
Năm điều người mua nhà nên cân nhắc sau khi lãi suất giảm
Lãi suất thế chấp thấp hơn
Một trong những tác động tức thời nhất của việc cắt giảm lãi suất của Fed là khả năng lãi suất thế chấp thấp hơn. Đối với những người mua nhà tiềm năng, điều này có thể có nghĩa là các khoản thanh toán hàng tháng thấp hơn hoặc khả năng mua một ngôi nhà đắt tiền hơn so với bình thường. Tuy nhiên, như đã phân tích ở trên, lãi suất thế chấp đã được định giá trong một số tác động của việc cắt giảm lãi suất của Fed. Điều này có nghĩa là lãi suất có thể không giảm đáng kể sau khi cắt giảm vào tuần tới.
Điều kiện vay thế chấp dễ dàng hơn
Khi lãi suất thế chấp giảm, phần lãi suất của các khoản thanh toán hàng tháng cũng giảm, giúp giảm tổng số tiền phải thanh toán. Điều này giúp nhiều người đi vay dễ dàng đáp ứng các yêu cầu về tỷ lệ nợ trên thu nhập (DTI) của bên cho vay và đủ điều kiện vay các khoản thế chấp mà có thể họ không đủ khả năng chi trả ở mức lãi suất cao hơn. Ngoài ra, với lãi suất thấp hơn, bên cho vay coi người đi vay ít rủi ro hơn vì các khoản thanh toán hàng tháng nhỏ hơn giúp giảm khả năng vỡ nợ. Lãi suất thấp hơn không chỉ giúp quá trình đủ điều kiện vay thế chấp mới mà còn cho phép chủ nhà tái cấp vốn. Vào năm 2023, 74% khoản thế chấp để mua nhà có lãi suất trên 6% (2,6 triệu khoản thế chấp), cùng với 82% các khoản vay cải thiện nhà ở (493.230 khoản vay) và 75% các khoản tái cấp vốn (812.140 khoản tái cấp vốn).
Nhu cầu nhà ở tăng mạnh
Lãi suất thế chấp thấp hơn làm giảm chi phí vay, tăng sức mua và tạo ra cảm giác vội vã để đảm bảo lãi suất thấp hơn, tất cả đều có xu hướng thúc đẩy nhu cầu nhà ở. Tuy nhiên, ở nhiều khu vực mà lượng nhà ở đã thấp, sự gia tăng nhu cầu này có thể dẫn đến sự cạnh tranh nhiều hơn giữa những người mua. Nhược điểm của nhu cầu tăng là nó gây áp lực tăng giá nhà khi nhiều người mua cạnh tranh cho một số lượng nhà hạn chế. Ở những thị trường đang thiếu nhà ở, mức tăng giá này có thể bù đắp một số lợi ích về khả năng chi trả từ lãi suất thế chấp thấp hơn.
Cải thiện khả năng chi trả nhà ở
Giá nhà và lãi suất thế chấp là hai thành phần chính xác định khoản thanh toán thế chấp. Giá nhà quyết định số tiền gốc được vay, trong khi lãi suất thế chấp ảnh hưởng đến lãi suất phải trả cho số tiền gốc đó. Do đó, bất kỳ thay đổi nào trong một trong hai yếu tố này đều ảnh hưởng đáng kể đến tổng số tiền thanh toán thế chấp hàng tháng. Trong khi đó, trong một phân tích trước đây của NAR , dữ liệu cho thấy rằng giữa hai yếu tố này – giá nhà và lãi suất thế chấp – việc giảm lãi suất thế chấp có thể cải thiện nhanh hơn khả năng chi trả cho nhà ở so với việc giảm giá nhà. Việc giảm một điểm phần trăm lãi suất thế chấp có thể làm giảm lãi suất thế chấp thanh toán thế chấp hàng tháng tới 10% giá nhà. Tuy nhiên, ở những khu vực thiếu nhà nghiêm trọng, lãi suất thế chấp thấp hơn có thể bị bù đắp bởi giá nhà cao hơn, vì lãi suất thế chấp thấp hơn dự kiến sẽ làm tăng nhu cầu nhà ở.
Nhiều hàng tồn kho hơn trên thị trường
Khả năng chi trả có liên quan đến tình trạng sẵn có của nhà ở. Khả năng chi trả tốt hơn cũng dẫn đến nhiều lựa chọn giá cả phải chăng hơn. Theo một phân tích gần đây của NAR , với lãi suất thế chấp thấp hơn, người mua ở mọi mức thu nhập đều có thể mua được nhiều nhà hơn, do đó mở rộng sự lựa chọn của họ. Tác động này rõ rệt hơn ở một số mức thu nhập nhất định, đặc biệt là ở nhóm thu nhập trung bình và trung bình khá (75.000-150.000 đô la). Đối với nhóm thu nhập cao hơn (150.000 đô la trở lên), tỷ lệ phần trăm tăng khả năng chi trả nhỏ hơn vì họ đã có thể tiếp cận phần lớn thị trường nhà ở. Nhóm thu nhập cao hơn cũng ít nhạy cảm hơn với những thay đổi về lãi suất.
Ngoài ra, lợi ích từ việc giảm lãi suất thế chấp có thể còn lớn hơn nữa vì việc giảm lãi suất dự kiến có thể khuyến khích nhiều chủ nhà bán nhà hơn, do đó làm tăng tổng lượng nhà ở tồn kho.
Hơn nữa, việc Fed cắt giảm lãi suất cũng có thể tác động tích cực đến ngành xây dựng. Chi phí vay thấp hơn giúp các nhà phát triển tài trợ cho các dự án mới rẻ hơn, có khả năng dẫn đến tăng cường xây dựng nhà mới.
💯 Nếu bạn muốn tham gia giao dịch trên thị trường Forex, Vàng,…. bạn hãy ủng hộ admin bằng cách đăng ký sàn theo link dưới nha! Cảm ơn bạn rất nhiều 😘😘😘