Trí tuệ nhân tạo (AI): thứ từng chỉ là một thuật ngữ thông dụng, giờ đây đang định hình lại các ngành công nghiệp và tạo ra một môi trường tràn ngập cơ hội đầu tư. Lực lượng chuyển đổi này đang thúc đẩy hiệu quả và đổi mới trong các ngành và lĩnh vực, bao gồm cả bất động sản.

Chúng tôi cho rằng AI có tiềm năng cải thiện quy trình đầu tư và tăng tính đa dạng cho các chiến lược đầu tư. Các nhà quản lý tài sản tích hợp AI một cách chiến lược vào hoạt động của mình có thể đạt được lợi thế cạnh tranh và có nguy cơ tụt hậu nếu không làm như vậy.

AI có tiềm năng định hình lại lĩnh vực bất động sản. Nó có thể cải thiện quy trình đầu tư và nâng cao chức năng quản lý tài sản và bất động sản. Chúng tôi cũng kỳ vọng AI sẽ tạo ra các cơ hội đầu tư bất động sản hấp dẫn và cho phép các nhà đầu tư tiếp cận các thị trường mới. Trong báo cáo này, chúng tôi sẽ tập trung vào tác động tiềm tàng của AI đối với đầu tư, nhưng cũng xem xét một số tác động khác của nó đối với lĩnh vực bất động sản.

AI có thể là công nghệ chuyển đổi tiếp theo và mặc dù tiềm năng của nó đã tăng lên trong nhiều năm, nhưng sự mở rộng gần đây hơn của các công cụ dễ tiếp cận như ChatGPT đã khiến nó trở nên phổ biến. Tiềm năng của AI đã giúp đẩy giá trị vốn chủ sở hữu lên cao hơn. Ví dụ, Nvidia, một nhà sản xuất chip của Hoa Kỳ, đã đạt mức định giá 3 nghìn tỷ đô la vào tháng 6 năm 2024, cạnh tranh với Apple và Microsoft để trở thành công ty có giá trị nhất thế giới. Công ty đã tăng gấp ba lần giá trị trong một năm và đã vượt xa thị trường rộng lớn hơn (xem Hình 1).

Tuy nhiên, kể từ đó, cổ phiếu đã giảm 23% trong sáu tuần kể từ ngày 18 tháng 6 năm 2024, cắt giảm 784 tỷ đô la khỏi giá trị thị trường của công ty và đưa công ty lên vị trí thứ ba trong số các công ty lớn nhất. Sự sụt giảm phản ánh nỗi lo sợ về nền kinh tế Hoa Kỳ và kết quả thu nhập yếu hơn từ các công ty công nghệ lớn, với các nhà giao dịch tìm cách kiếm tiền từ một số khoản lãi. Ngay cả khi tính đến sự sụt giảm, cổ phiếu Nvidia vẫn tăng hơn gấp đôi kể từ đầu năm 2024.

Hiệu suất của Nvidia là dấu hiệu cho thấy thị trường cho rằng AI có tiềm năng tăng trưởng lớn đến mức nào. Phạm vi sử dụng chip AI trong PC gia đình đã thúc đẩy thêm kỳ vọng và sự bùng nổ của AI đã thúc đẩy mức tăng của thị trường chứng khoán toàn cầu. Gần đây hơn, đã có sự lo lắng và quan ngại của thị trường về tác động của AI và khả năng mang lại mức tăng rộng rãi như dự đoán. Tuy nhiên, chúng tôi vẫn nghĩ rằng AI có tiềm năng tạo ra tác động đáng kể và rộng khắp, mặc dù vẫn còn sự không chắc chắn về mức độ chính xác và bản chất của tác động này.

Theo nghĩa rộng, AI đề cập đến việc sử dụng các thuật toán học máy và học sâu để nghiên cứu dữ liệu nhằm dự đoán hành vi hoặc xu hướng trong tương lai, mô phỏng một số chức năng nhận thức của con người. Bước đột phá trong các thuật toán AI tạo sinh là giờ đây chúng có thể học từ các mẫu trong dữ liệu hiện có để tạo ra nội dung, thiết kế và giải pháp mới. Người ta hy vọng rằng AI sẽ có tác động lớn đến nền kinh tế vì sự tích hợp sâu hơn của nó vào thị trường việc làm sẽ giúp nâng cao năng suất chung. Nó có thể phản ánh giai đoạn chạy đến thiên niên kỷ khi việc sử dụng máy tính rộng rãi hơn chứng kiến sự tăng trưởng năng suất mạnh mẽ (xem Hình 2).

Tại Hoa Kỳ, Oxford Economics dự kiến việc sử dụng AI tạo ra sẽ hỗ trợ và tự động hóa các nhiệm vụ tại nơi làm việc và thúc đẩy GDP hàng năm tăng 2,9% vào năm 2032. Năng suất của toàn bộ lực lượng lao động Hoa Kỳ dự kiến sẽ tăng hơn 10% trong cùng kỳ. Do đó, AI tạo ra có tiềm năng nâng cao đáng kể triển vọng tăng trưởng GDP tại Hoa Kỳ và các quốc gia khác. Tuy nhiên, nó cũng có khả năng dẫn đến việc một số người lao động bị thay thế.

Mặc dù có dự đoán rằng AI sẽ giúp tăng năng suất, nhưng câu hỏi chính là những công việc nào có nguy cơ bị thay thế và những công việc nào sẽ được AI cải thiện. Điều này có ý nghĩa quan trọng đối với ngành bất động sản. Một mặt, AI tăng cường năng suất có thể thúc đẩy số lượng việc làm nói chung nếu sự đổi mới thúc đẩy một ngành và khiến nhu cầu tăng vượt quá mức tăng năng suất do AI mang lại. Mặt khác, nếu sản lượng là tĩnh, những tiến bộ về năng suất có thể thấy cùng một lượng sản lượng được tạo ra với ít giờ hơn từ những người cần.

Theo IMF, khoảng 40% việc làm trên toàn cầu bị ảnh hưởng bởi AI. Các nền kinh tế tiên tiến có nguy cơ lớn nhất, với 60% việc làm bị ảnh hưởng do sự phổ biến của các vai trò nhận thức, định hướng nhiệm vụ. Ngoài ra, OECD dự đoán rằng trên khắp các quốc gia thành viên, 28% việc làm thuộc các ngành nghề có nguy cơ tự động hóa cao. AI cũng có tiềm năng hoạt động với robot và có thể cải thiện quy trình sản xuất.

Các công ty có thể sử dụng thuật toán để hoàn thành nhiệm vụ, dẫn đến việc thiếu sự tiếp xúc của con người đằng sau công việc. Điều này cũng có thể có tác động lan tỏa trong tương lai nếu khối lượng công việc của nhân viên cấp dưới trở nên tự động hơn và họ thiếu đào tạo và phát triển cần thiết để tiến lên các vai trò cấp cao, tạo ra khoảng cách kỹ năng ngày càng lớn.

Tuy nhiên, hiện tại chúng ta thấy nhiều nhà cung cấp dịch vụ AI đưa ra quyết định có ý thức hơn khi khám phá phương pháp tiếp cận lấy con người làm trung tâm được hỗ trợ bởi các sản phẩm ‘đồng lái’ AI, thay vì các sản phẩm ‘tự lái’ nhằm mục đích thay thế hoàn toàn vai trò của con người. Ví dụ, Microsoft báo cáo rằng hơn 27.000 tổ chức đang kết hợp nền tảng AI GitHub Copilot của Microsoft vào doanh nghiệp của họ để tăng năng suất của các nhà phát triển phần mềm.

Tiến bộ công nghệ có thể có tác động không gây gián đoạn đến nền kinh tế và tạo ra việc làm thay vì thay thế việc làm. Ví dụ, một nghiên cứu gần đây của MIT phát hiện ra rằng 60% việc làm ngày nay không tồn tại vào năm 1940 và được tạo ra nhờ tiến bộ công nghệ. Ví dụ, việc làm trong ngành hàng không.

Do đó, AI có khả năng tăng cường công việc thay vì thay thế người lao động và thường có thể nâng cao công việc của họ. Các yếu tố đơn giản do quy trình điều khiển của vai trò có phạm vi lớn nhất để tự động hóa, giúp người lao động tập trung vào các hoạt động có giá trị gia tăng cao hơn và thúc đẩy năng suất chung.

Tóm lại, có ba tác động chính mà AI có thể có đối với công việc: phá vỡ, tăng cường hoặc tạo ra. Sự phá vỡ bao gồm các vai trò có thể được tự động hóa hoàn toàn hoặc một phần. Tăng cường cho phép các nhiệm vụ bổ sung các khả năng và hiệu quả mới cho các vai trò hiện có. Và AI có thể tạo ra các công việc như phát triển, triển khai và phục vụ AI.

AI là một công nghệ vẫn đang trong giai đoạn đầu và có khả năng sẽ tác động đến nền kinh tế theo những cách chưa được hình dung. Phạm vi kết quả rộng có nghĩa là có sự không chắc chắn đáng kể về tương lai của AI và tác động của nó đối với thị trường lao động. Nhược điểm là tỷ lệ thất nghiệp cơ cấu lớn hơn do việc thay thế việc làm, trong khi ưu điểm là tạo ra việc làm ròng và tăng năng suất. Tác động chung sẽ khác nhau tùy theo lĩnh vực, tuy nhiên, lĩnh vực văn phòng có khả năng sẽ bị ảnh hưởng nhiều nhất. Chúng tôi sẽ thảo luận chi tiết hơn về vấn đề này sau.