Các nhà phân tích của chúng tôi đã tăng dự báo về mức tăng giá nhà tại Hoa Kỳ lên 4,5% trong năm nay và 4,4% vào năm 2025, tăng so với ước tính trước đó lần lượt là 4,2% và 3,2% vào tháng 4.

Chúng tôi đã trao đổi với nhà phân tích Vinay Viswanathan của Goldman Sachs Research về triển vọng đã điều chỉnh và lý do tại sao giá nhà có thể trở nên phải chăng hơn ngay cả khi giá cả tiếp tục tăng.

Đây là sự phản ánh thực tế rằng thị trường lao động dường như đang nới lỏng, điều này tạo cho Fed nhiều không gian hơn để cắt giảm. Các nhà kinh tế của chúng tôi hiện dự báo Fed sẽ thực hiện ba lần cắt giảm lãi suất 25 điểm cơ bản liên tiếp tại các cuộc họp còn lại trong năm nay.

Bây giờ, nếu chúng ta nghĩ rằng khả năng mua nhà của người mua nhà sẽ giảm đi do nền kinh tế suy yếu, khiến mọi người mất việc làm và thu nhập, do đó không đủ khả năng trả tiền thế chấp, thì giá cả tăng sẽ là tin xấu.

Nhưng chúng tôi không thấy tình trạng sa thải vĩnh viễn cao hơn — ít nhất là chưa. Lý do chúng tôi nghĩ ngay bây giờ rằng tin xấu là tin tốt là vì lãi suất đang giảm do lo ngại về việc làm và chúng tôi không nghĩ những lo ngại đó sẽ thực sự ảnh hưởng đến thị trường nhà ở nếu không có mất thu nhập. Tất cả những gì bạn thực sự thấy là chi phí mua, thế chấp, đang giảm xuống. Vì mục đích đó, chúng tôi đã thấy sự cải thiện đáng kể về chi phí tài trợ. Chỉ để đóng khung điều này, đỉnh điểm trong chu kỳ chứng kiến lãi suất thế chấp khoảng 7,8% vào tháng 10 năm 2023. Lãi suất thế chấp kể từ đó đã giảm xuống dưới 6,5%. Chúng tôi tin rằng chúng ta đã vượt qua đỉnh điểm của lãi suất thế chấp và chúng tôi nghĩ rằng nó sẽ chậm nhưng ổn định để giảm xuống trong những năm tới.

Sự tăng trưởng giá nhà thực sự rất bền bỉ. Khi đại dịch bắt đầu, có rất nhiều lo ngại rằng giá nhà thực sự có thể giảm do mất thu nhập. Nhưng điều ngược lại đã xảy ra. Cuối cùng, đã có một sự gia tăng lớn trong việc hình thành hộ gia đình, tạo ra nhu cầu hữu cơ về nhà ở. Trên hết, đó cũng là thời điểm không có nhiều nguồn cung, cả về hàng tồn kho hiện có và xây dựng mới. Những yếu tố đó về phía cung và cầu đã dẫn đến mức tăng trưởng giá nhà mạnh nhất mà chúng ta từng thấy trong lịch sử đất nước: khoảng 20% trên cơ sở hàng năm.

Trong năm qua, giá nhà đã tăng khoảng 5,5%, cao hơn một chút so với xu hướng lịch sử là khoảng 5%. Rõ ràng là vẫn chưa có đủ nguồn cung. Nhưng điều này cũng liên quan đến câu chuyện hình thành hộ gia đình. Độ tuổi sở hữu nhà cao nhất là từ 30 đến 39, khi mọi người bắt đầu có con. Và chúng ta có rất nhiều người ở Mỹ trong nhóm đó cần nhà ở chỉ dựa trên vị trí của họ trong cuộc sống.

Đúng là, theo hầu hết mọi ước tính, khả năng chi trả hiện đang tệ nhất kể từ khi chúng ta có dữ liệu ghi chép — tức là từ đầu những năm 1980. Nhiều người nghĩ rằng chúng ta sẽ lại có giá nhà giảm vì lý do này. Có lẽ chúng ta đã có một vài tháng giá nhà giảm, nhưng sau đó rất nhanh chóng chúng lại tăng trở lại.

Tôi nghĩ chúng ta đang phá vỡ một số chuẩn mực lịch sử đã chi phối lĩnh vực nhà ở. Phần lớn điều đó chỉ phụ thuộc vào những gì đang diễn ra bên dưới. Đầu tiên, bảng cân đối kế toán của người tiêu dùng vẫn ở trong tình trạng thực sự tốt, mặc dù thực tế là có sự yếu kém ở nhóm thu nhập thấp nhất, nơi chúng ta đang chứng kiến những vết nứt. Và thứ hai, tình trạng thất nghiệp chủ yếu là do sa thải tạm thời hoặc những người mới tham gia vào nền kinh tế. Tỷ lệ sa thải vĩnh viễn vẫn khá thấp.

Có hai cách để thoát khỏi bẫy giá nhà mà chúng ta đang mắc phải. Một cách là nếu giá nhà giảm đột ngột, và bạn sẽ ngay lập tức thấy giá nhà giảm 20% trong suốt một năm, giúp giá nhà trở lại mức bình thường.

Cách khác, mà chúng tôi nghĩ sẽ xảy ra lần này, là bạn sẽ có một quá trình chậm chạp để khả năng chi trả trở lại mức bình thường. Chúng tôi nghĩ rằng có ba yếu tố sẽ thúc đẩy điều đó. Đầu tiên, chúng ta sẽ có một đợt hạ lãi suất dần dần. Lãi suất thế chấp đã giảm trước khi Fed cắt giảm lãi suất, vì vậy chúng có thể sẽ không thay đổi so với mức hiện tại trong suốt phần còn lại của năm. Nhưng chúng tôi nghĩ rằng chúng sẽ giảm thêm 40 điểm cơ bản vào năm tới. Thứ hai, chúng tôi nghĩ rằng tăng trưởng thu nhập sẽ vẫn ở mức tích cực — chúng tôi dự báo mức tăng trưởng thu nhập khả dụng thực tế là 2,4% trong năm nay và 2,1% vào năm tới, cả hai đều là mức khá lành mạnh so với lịch sử. Và cuối cùng, chúng tôi nghĩ rằng tăng trưởng giá nhà sẽ là tích cực nhưng thấp hơn xu hướng — chỉ đủ để chúng ta thấy khả năng chi trả ổn định.

Dựa trên những quan điểm này, chúng tôi cho rằng chúng ta sẽ đạt được mức khả năng chi trả gần mức lành mạnh vào cuối thập kỷ này, vì vậy đây sẽ là hành trình bình thường hóa chậm rãi kéo dài năm năm.

Đây là một câu hỏi hay, và là câu hỏi khiến chúng tôi hơi bối rối. Theo tôi, yếu tố chính là thời điểm giảm lãi suất không lý tưởng. Bạn thường thấy một đợt tăng đột biến theo mùa trong các đơn xin thế chấp vào cuối mùa xuân, khoảng tháng 4 hoặc tháng 5. Nhưng lãi suất thế chấp thực sự không bắt đầu giảm cho đến tháng 6. Nếu điều đó xảy ra sớm hơn, tôi nghĩ bạn sẽ thấy tác động lớn hơn. Hiện tại, chúng ta đang bước vào giai đoạn thị trường chậm lại theo mùa khi trẻ em trở lại trường học và các gia đình nói chung không muốn chuyển đi. Vì vậy, tôi nghĩ rằng thực sự chỉ có tính thời vụ còn sót lại là động lực lớn ở đây.

Tính đến nay, chúng ta đã chứng kiến mức tăng trưởng giá nhà mạnh nhất ở ba khu vực chính. Đầu tiên là vùng Trung Tây, theo hầu hết các ước tính là khu vực rẻ nhất và có giá cả phải chăng nhất của đất nước. Các thành phố như Cleveland và Chicago đã hoạt động thực sự tốt. Thứ hai là vùng Đông Bắc. New York và Boston đã có một năm thực sự mạnh mẽ. Thứ ba là California, đặc biệt là San Diego. Mọi người cho rằng California sẽ là tiểu bang có hiệu suất kém nhất vì mức khả năng chi trả cơ bản rất thấp. Nhưng California cũng có các quy định sử dụng đất khá nặng nề hạn chế nguồn cung và có ít khó khăn về tài chính hơn nhiều so với mong đợi của mọi người, với một trong những tỷ lệ cho vay trên giá trị thế chấp thấp nhất trên toàn quốc.

Chúng tôi có dự báo dựa trên mô hình về mức tăng giá nhà ở 381 đô thị hàng đầu trên cả nước và kết quả là chúng tôi có hai quan điểm rất không đồng thuận. Đầu tiên, chúng tôi nghĩ rằng mức tăng giá nhà ở California sẽ rất tốt trong hai năm tới. Một số đô thị như San Jose có thể chứng kiến mức tăng giá lên tới 10% trong 12 tháng tới.

Mặt khác, chúng tôi bi quan về Đông Nam, và đặc biệt là Florida. Bạn đã thấy mức tăng trưởng thu nhập thực tế thấp hơn ở Florida so với phần còn lại của đất nước, và nơi này cũng đã trải qua một cú sốc lớn về khả năng chi trả. Florida thực sự bước vào đại dịch với mức giá tương đối phải chăng, và hiện tại đây là một trong những khu vực có mức giá phải chăng nhất của đất nước. Không chỉ vậy, chi phí bảo hiểm đã tăng vọt ở Florida, điều này phải được đưa vào triển vọng.