Với tiềm năng tăng trưởng dài hạn mạnh mẽ và góc nhìn xã hội riêng biệt, lĩnh vực khoa học sự sống đang phát triển với tốc độ nhanh. Các nhà đầu tư có tư duy tiến bộ đang tìm cách thâm nhập vào lĩnh vực ngách đang phát triển này. Nhưng khả năng tiếp cận có chọn lọc và chuyên môn trong ngành không đủ để thành công. Cần những gì?

Các chuyên gia khoa học đời sống Gijsbert van Riemsdijk, Ellie Junod, Olafur Margeirsson và Alice Bennett-Morris tại UBS Asset Management và Thị trường bất động sản tư nhân (REPM) thảo luận về động lực của ngành và đưa ra triển vọng về những năm tới.

Olafur Margeirsson:

Đại dịch COVID-19 chắc chắn đã tập trung sự chú ý vào lĩnh vực khoa học sự sống ở châu Âu và làm rõ rằng lĩnh vực này có “tầm quan trọng về mặt địa chiến lược”. Bên cạnh việc cung cấp các nhu yếu phẩm (thuốc men), lĩnh vực này chiếm hơn 5% giá trị gia tăng trong nền kinh tế EU và chiếm 11% tổng kim ngạch xuất khẩu. Trong hai thập kỷ qua, kim ngạch xuất khẩu dược phẩm từ EU đã tăng 8% mỗi năm. Gần một triệu người được ngành này tuyển dụng trực tiếp và nằm trong nhóm 20% hàng đầu trong số tất cả các ngành về tăng trưởng việc làm dài hạn tại EU.

Đến năm 2050, 16% dân số thế giới sẽ trên 65 tuổi, so với 10% vào năm 2022, tạo ra cơ sở bệnh nhân lớn hơn cho các bệnh mãn tính. Sự gia tăng thu nhập khả dụng ở các thị trường mới nổi cũng góp phần vào thị trường chăm sóc sức khỏe toàn cầu lớn hơn, vì nhiều người dân có khả năng chi tiêu nhiều hơn cho sức khỏe.

Nền tảng cho các xu hướng nhân khẩu học này là sự gia tăng mạnh mẽ trong chi tiêu cho RD (phát triển nghiên cứu) trong ngành. Điều này thúc đẩy việc làm trong RD, đang tăng tốc: việc làm trong RD dược phẩm ở Châu Âu tăng 1,6% mỗi năm trong hai thập kỷ đầu tiên của thế kỷ này nhưng đã tăng tốc kể từ đó lên 2,2% mỗi năm

Tóm lại, lĩnh vực này có tầm quan trọng về mặt địa chiến lược đối với châu Âu, tiềm năng tăng trưởng dài hạn của lĩnh vực này được thúc đẩy bởi cơ cấu dân số mạnh và động lực tăng trưởng tích cực.

Olafur Margeirsson:

Ngành công nghiệp dược phẩm toàn cầu là thị trường lớn thứ tư trên thế giới xét về doanh số bán ròng, với ~15% doanh số ở Châu Âu, ~65% ở Hoa Kỳ và phần còn lại của thế giới chiếm ~20%. Thị trường nói chung dự kiến sẽ tăng trưởng 8% mỗi năm trong giai đoạn 5 năm kết thúc vào năm 2027 và tiếp tục tăng trưởng nhờ vào sự thuận lợi về mặt nhân khẩu học sau đó. Khoảng 20%, khoảng 47 tỷ euro vào năm 2022, RD toàn cầu trong ngành dược phẩm diễn ra ở Châu Âu. Trong phạm vi Châu Âu, Đức và Thụy Sĩ đóng góp ~20% RD trong lĩnh vực này với Vương quốc Anh đóng góp ~15%.

Điều quan trọng là cần nhớ rằng thị trường khoa học sự sống châu Âu, bao gồm các hoạt động RD, bị phân mảnh. Một lý do là thiếu quy định chung, một vấn đề ít được biết đến ở Hoa Kỳ hoặc Vương quốc Anh, nơi áp dụng một quy định quốc gia duy nhất cho ngành. Vấn đề này đã được biết đến rộng rãi và Ủy ban châu Âu đã bắt đầu cải cách luật dược phẩm của EU. Ví dụ, một trong những mục tiêu là “tiếp tục cung cấp một môi trường hấp dẫn và thân thiện với đổi mới cho nghiên cứu, phát triển và sản xuất thuốc ở châu Âu”.

Gijsbert van Riemsdijk:

Có một số yếu tố khiến lĩnh vực ngách này đáng để khám phá trên thị trường ngày nay. Trên khắp châu Âu, sự không phù hợp rõ ràng giữa cung và cầu không gian khiến việc đầu tư trở nên hấp dẫn. Theo quan điểm của chúng tôi, lợi nhuận điều chỉnh theo rủi ro có thể mạnh, vì tiềm năng tăng trưởng tiền thuê do nhu cầu nghề nghiệp mang lại dự kiến sẽ vượt xa nguồn cung trong tương lai gần. Cũng đáng lưu ý rằng với những cú sốc vĩ mô gần đây đối với thị trường và tác động tiếp theo đối với các lĩnh vực bất động sản truyền thống, chúng tôi thấy khoa học đời sống mang tính phòng thủ hơn do tiềm năng tăng trưởng tiền thuê này và động lực thị trường hỗ trợ. Đồng thời, các động lực cấu trúc mà Olaf đã thảo luận trước đó, cùng với việc mang tính phòng thủ hơn đối với những thay đổi về lối sống do COVID-19 gây ra cho các lĩnh vực khác và góc độ tác động xã hội, tất cả đều góp phần làm tăng thêm sức hấp dẫn của loại tài sản này.

Olafur Margeirsson:

Châu Âu không chứng kiến cùng một động lực bùng nổ-suy thoái như Hoa Kỳ, nơi tỷ lệ chỗ trống trong khoa học sự sống vào khoảng 16,7%. Đường ống xây dựng ở Hoa Kỳ lớn hơn ở Châu Âu mặc dù tỷ lệ chỗ trống cao (nói lên rất nhiều về sự tự tin vào sự tăng trưởng dài hạn của nhu cầu). Nhu cầu cho thuê của Châu Âu cũng kiên cường hơn nhưng sự suy giảm trong nguồn vốn đầu tư mạo hiểm đã ảnh hưởng nặng nề đến lĩnh vực này ở Hoa Kỳ: sự hấp thụ ròng chuyển sang âm. Do đó, trong khi Hoa Kỳ chứng kiến tỷ lệ chỗ trống hai chữ số ở nhiều thị trường (gần 40% ở Chicago), thì các thị trường Châu Âu không chứng kiến điều gì giống như vậy, tỷ lệ chỗ trống thường vào khoảng 5% hoặc thấp hơn.

Nhu cầu về không gian của các công ty cũng thường không được đáp ứng ở Châu Âu. Ví dụ, vào khoảng giữa năm 2023, tại thời điểm thấp nhất của nguồn tài trợ VC ở Châu Âu, nhu cầu tích cực của các công ty đang tìm kiếm không gian ở Tam giác vàng là khoảng 30% lượng hàng tồn kho hiện có. Yêu cầu này không được đáp ứng do thiếu không gian. Do đó, chúng tôi kết luận rằng có nhiều chỗ cho nguồn cung tăng trưởng trước khi tình trạng cung vượt cầu trở thành vấn đề, đặc biệt là vì đường ống cung ứng đã thu hẹp trong khoảng thời gian từ năm 2022 đến năm 2023. Phần lớn còn lại của đường ống bị trì hoãn do môi trường lập kế hoạch đầy thách thức, lạm phát chi phí xây dựng và giá nợ.

Olafur Margeirsson:

Nguồn vốn đầu tư mạo hiểm cho khoa học sự sống ở châu Âu đạt khoảng 10 tỷ euro vào năm 2021, một năm kỷ lục. Con số này giảm xuống còn 6,8 tỷ euro vào năm 2022 khi lãi suất tăng và các công ty khởi nghiệp cùng các công ty khác phải định giá lại. Con số này lại tăng nhẹ theo năm vào năm 2023 là 2%. Tính đến giữa tháng 10 năm 2024, con số này là 6,3 tỷ euro và có thể đạt khoảng 7,7 tỷ euro vào cuối năm, với tiềm năng tăng trưởng ~10% theo năm. Tăng trưởng hàng năm về nguồn vốn đầu tư mạo hiểm kể từ năm 2013 hiện là 15% mỗi năm

Do đó, chu kỳ tài trợ VC đang bắt đầu hỗ trợ động lực thị trường cho thuê. Chúng tôi thấy điều này ở các thị trường cho thuê chính, nơi giá thuê ổn định, mặc dù nguồn tài trợ VC giảm và tỷ lệ chỗ trống vẫn ở mức thấp. Chúng tôi cũng tin rằng có nhu cầu bị dồn nén từ các vòng tài trợ trước đó, khi các công ty không tìm được không gian phù hợp do thiếu hụt.

Cuối cùng, điều quan trọng cần nhớ là nguồn tài trợ VC không phải là tất cả. Các tổ chức công (ví dụ, bệnh viện và trường đại học) và các tập đoàn lớn vẫn cần bất động sản khoa học sự sống để tiến hành nghiên cứu của họ, bất kể điều gì đang diễn ra trong không gian VC. Xét cho cùng, khoảng 47 tỷ euro đã được đầu tư vào RD trong ngành dược phẩm vào năm 2022 không chỉ được tài trợ bằng nguồn tài trợ VC.

Ellie Junod:

Tiếp cận thị trường này không dễ dàng, vì nguồn cung hiện tại khá hạn chế và thường bị kiểm soát bởi các tổ chức có tính chọn lọc về đối tượng mà họ muốn hợp tác hoặc bán cho. Là một nhà đầu tư, điều quan trọng là phải thể hiện được độ tin cậy, khả năng triển khai vốn, thành tích phù hợp và khả năng hỗ trợ nhóm lớn hơn. Chúng tôi cũng cảm thấy rằng do số lượng hạn chế các kho dự trữ hiện có phù hợp với mục đích có sẵn trên khắp châu Âu, nên cách tiếp cận theo hướng phát triển là cách tốt nhất để tiếp cận thị trường. Vì có rất ít lựa chọn khả dụng, các công ty và bên thuê buộc phải cải tạo các tòa nhà cũ hoặc sử dụng không gian không tối ưu để tiếp tục hoạt động. Những tài sản như thế này có khả năng trở nên lỗi thời khi thị trường phát triển. Chúng tôi nghĩ rằng có một cơ hội thực sự để phát triển từ đầu, để tạo ra các tòa nhà thông minh có khả năng chống chọi với tương lai, cung cấp cho bên thuê những gì họ cần cả hiện tại và trong tương lai.

Gijsbert van Riemsdijk:

Trở thành một phần của UBS Group rộng lớn hơn giúp chúng tôi tiếp cận được với chiều rộng và chiều sâu đáng kể của chuyên môn khoa học đời sống mà các nhà quản lý bất động sản thường không có. Ngân hàng đầu tư của chúng tôi có khả năng nghiên cứu sâu rộng trong lĩnh vực này, cũng như là công ty dẫn đầu thị trường về mảng ngân hàng, tư vấn cho các công ty chăm sóc sức khỏe trên các đợt IPO, MA, tư vấn nợ và nhiều hơn nữa.

Điều này cho phép chúng tôi nâng cao hiểu biết của mình về sự phức tạp trong không gian, cũng như hiểu được động lực thúc đẩy các công ty này và cách phân tích xu hướng và tăng trưởng của ngành. Chúng tôi cũng có các nhóm tập trung vào đầu tư mạo hiểm chăm sóc sức khỏe và đầu tư vốn cổ phần tư nhân trong doanh nghiệp REPM của riêng chúng tôi, những người hỗ trợ nhóm của chúng tôi về những thuận lợi và khó khăn của ngành, và luôn cập nhật cho chúng tôi về bối cảnh tài trợ – một chỉ báo hàng đầu quan trọng cho thị trường bất động sản.

Chúng tôi đã đạt được tiến triển trong việc cung cấp bằng chứng về khái niệm, giảm rủi ro cho danh mục đầu tư tại Vương quốc Anh của chúng tôi khỏi rủi ro lập kế hoạch và triển khai cơ sở Thực hành sản xuất tốt (GMP) đầu tiên của chúng tôi. Trong tương lai, chiến lược tập trung vào châu Âu của chúng tôi nhằm mục đích tiếp tục duy trì tính nhất quán, chất lượng thiết kế và triển khai chiến lược thành công của Vương quốc Anh, đồng thời hợp tác với các nhà phát triển chuyên gia địa phương.

Alice Bennett-Morris:

Đúng là những cơ sở này tiêu tốn nhiều năng lượng, và cũng đúng là các thông số kỹ thuật và kỹ thuật xây dựng cho những cơ sở này đang phát triển nhanh chóng. Khi mới chuyển đến không gian này, UBS thực sự coi trọng việc đảm bảo các cơ sở chúng tôi xây dựng vẫn có thể đáp ứng các tiêu chuẩn môi trường quan trọng. Chúng tôi thấy rằng chắc chắn có thể xây dựng và vận hành những tòa nhà này theo cách tiết kiệm năng lượng.

Một số ví dụ bao gồm các cơ sở GMP của chúng tôi không có lò hơi gas và thay vào đó sử dụng máy bơm nhiệt, ngoài ra chúng tôi muốn có một lượng lớn quang điện tại các địa điểm. Chiến lược này sẽ nhắm đến các chứng chỉ môi trường cao, chẳng hạn như EPC A hoặc tương đương và BREEAM ‘Xuất sắc’ cũng như phát triển không gian cho phép phát thải ròng bằng không. Điều quan trọng cần lưu ý là với tư cách là chủ nhà, chúng tôi có thể giúp các tòa nhà tiết kiệm năng lượng, nhưng cuối cùng, người thuê sẽ kiểm soát hoạt động và do đó, sự tham gia của người thuê vẫn là chìa khóa để giữ cho các tòa nhà này xanh. Phù hợp với điều này, chiến lược đã phát triển một khuôn khổ cho người thuê sẽ được tham chiếu trong tất cả các hợp đồng thuê mới được ký kết trên toàn bộ danh mục đầu tư. Điều này đảm bảo rằng các yếu tố ESG được xem xét và triển khai trong quá trình vận hành các cơ sở.

Alice Bennett-Morris:

Ngành khoa học sự sống là ví dụ về mối quan hệ cùng có lợi giữa trách nhiệm xã hội và thành công thương mại. Sự cải thiện của xã hội vốn có trong nỗ lực phát triển các phương pháp điều trị kéo dài và nâng cao cuộc sống của con người của ngành khoa học sự sống. Do đó, bất động sản có vai trò quan trọng trong việc giúp tạo điều kiện cho sự phát triển và mở rộng của ngành bằng cách cung cấp các tòa nhà cho phép nghiên cứu, phát triển và sản xuất diễn ra phù hợp với mục đích, có vị trí thuận lợi và thân thiện với môi trường. Các lợi ích xã hội tiếp theo bao gồm tiềm năng xây dựng các cơ sở để giảm đáng kể chi phí hàng hóa cho người sử dụng, chuyển khoản tiết kiệm cho người dùng cuối và bệnh nhân, và làm cho các liệu pháp mới và chữa bệnh trở nên dễ tiếp cận hơn trên thị trường, hỗ trợ khả năng tồn tại của chúng.

Hơn nữa, bằng cách tạo ra không gian này, chúng tôi đang hỗ trợ tăng trưởng các cơ hội việc làm có kỹ năng cho các nền kinh tế địa phương và quốc gia. Khi các cơ sở này mở rộng quy mô, chúng cần nhiều người hơn để vận hành chúng và được đào tạo qua một số vai trò có kỹ năng trong ngành. Chúng tôi đã nỗ lực cung cấp dữ liệu nhằm định lượng các đặc điểm xã hội và cung cấp dữ liệu đó cho các nhà đầu tư trong suốt cả năm, chẳng hạn như số lượng việc làm có kỹ năng được tạo ra hoặc tỷ lệ không gian cho các doanh nghiệp vừa và nhỏ thuê. Thật vậy, phù hợp với cam kết của chúng tôi đối với Điều 8 của Phân loại EU, chúng tôi đặc biệt tập trung vào việc mang lại các kết quả xã hội.

Ellie Junod:

Trong năm năm tới, chúng ta thấy thị trường bất động sản khoa học đời sống của châu Âu đang tiến gần hơn đến các thị trường trưởng thành hơn theo nghĩa là nó sẽ trở thành một phân ngành đã được thiết lập trong phạm vi quyền hạn của chính nó. Nhưng giống như Hoa Kỳ, thị trường sẽ vẫn tương đối hẹp – bản chất chuyên môn của công việc khoa học đời sống sẽ hạn chế nó ở các vị trí cụm chính. Vì vậy, nó sẽ không trở thành một loại tài sản chính thống theo nghĩa là không gian bán lẻ, văn phòng hoặc hậu cần.

Cũng theo mô hình của thị trường Hoa Kỳ, chúng tôi kỳ vọng một số nhà phát triển chủ chốt sẽ xuất hiện, những người đã xây dựng mối quan hệ chặt chẽ với những người thuê chính và các tổ chức tại các thị trường chính, và có thể được tin cậy để cung cấp không gian quan trọng về thời gian để cho phép mở rộng hơn nữa trong ngành. Về vấn đề này, thị trường có thể hợp nhất từ vị trí hiện tại, để đáp ứng nhu cầu của người thuê.

Và chúng tôi kỳ vọng với sự tăng trưởng hơn nữa trong nguồn cung bất động sản khoa học sự sống, châu Âu sẽ nâng cao uy tín của mình như một thị trường khoa học sự sống trên toàn cầu. Chúng tôi cũng tin rằng GMP sẽ là một thành phần ngày càng quan trọng của thị trường, vì các công ty nhận được tài trợ VC ngày nay đang tiến gần hơn đến thương mại hóa và sẽ cần phải có các cơ sở sản xuất tại chỗ để tiến triển thông qua các thử nghiệm lâm sàng và thương mại hóa. Hơn nữa, với các phương pháp điều trị ngày càng được cá nhân hóa và sự phát triển của các Sản phẩm thuốc điều trị tiên tiến như Liệu pháp tế bào và gen, chúng tôi kỳ vọng điều này sẽ thúc đẩy nhu cầu về các cơ sở GMP hơn nữa.