Thị trường nhà ở Anh đã thiếu nguồn cung trong nhiều thập kỷ. Nhu cầu hiện tại ước tính khoảng 240 nghìn căn nhà mỗi năm. Nhà ở trung bình bắt đầu xây dựng trong thập kỷ qua thấp hơn nhu cầu ước tính hiện tại là 184 nghìn mỗi năm, thấp hơn 24% so với mức trung bình 75 năm là 242 nghìn mỗi năm. Áp lực như vậy được thúc đẩy bởi sự tăng trưởng dân số ở Anh, tăng khoảng 4% trong thập kỷ qua.

Sự sụt giảm số lượng nhà mới xây dựng hầu như chỉ do hoạt động nhà ở xã hội trầm lắng, với 36 nghìn ngôi nhà được xây dựng mỗi năm so với mức trung bình 75 năm là 92 nghìn căn mỗi năm. Trong khi đó, hoạt động tư nhân nhìn chung không thay đổi so với mức trung bình trong giai đoạn này. Do đó, nhà ở xã hội hiện chiếm 20% tổng số nhà ở bắt đầu xây dựng. Cơ chế phân phối chính là các hiệp hội nhà ở chứ không phải là hội đồng địa phương. Từ những năm 1950 đến những năm 1980, tỷ lệ này là khoảng 50%, mặc dù điều này tất nhiên phải được xem xét trong bối cảnh kinh tế khác với đặc điểm là tỷ lệ sở hữu nhà thấp hơn (so với việc đi thuê nhà).

Các hiệp hội nhà ở lúc đó là cơ quan công quyền nhưng hiện nay đã được tư nhân hóa. Chính phủ là yếu tố cốt lõi đối với hồ sơ tài chính và tín dụng của các hiệp hội nhà ở cũng như rủi ro hoạt động của họ. Điều đã thay đổi theo thời gian là nguồn tài trợ do chính quyền trung ương cung cấp, thể hiện qua các khoản trợ cấp của Homes England đã giảm từ 2,5 tỷ bảng Anh trong năm 2010/11 xuống còn 1,1 tỷ bảng Anh vào năm 2020/21 (Hình 1).

Lời hứa của lao động

Với sự phụ thuộc vào nhà ở xã hội, cơ sở hạ tầng chính trị là yếu tố quyết định chính trong việc đáp ứng các mục tiêu về nhà ở. Trong khi Chính phủ Bảo thủ phải đối mặt với tàn dư từ Cuộc khủng hoảng tài chính toàn cầu (GFC), COVID và hậu quả từ ngân sách nhỏ Truss, thật khó để tranh luận rằng nhà ở là ưu tiên hàng đầu mặc dù đã triển khai chương trình Nhà ở giá cả phải chăng ở 2016.

Vương quốc Anh có 16 bộ trưởng nhà ở kể từ năm 2013, dẫn đến thiếu chính sách nhà ở dài hạn và áp lực phân bổ nguồn vốn cần thiết. Đảng Lao động mới được bầu đã lên tiếng nhiều hơn trong việc ưu tiên nhà ở, nhắm mục tiêu 1,5 triệu ngôi nhà mới trong 5 năm tới, với Thủ tướng Keir Starmer và Phó Thủ tướng Angela Rayner đều thúc đẩy chương trình nghị sự này:

Thay đổi bộ mặt nhà ở…..không nhầm lẫn, chúng ta cần cải cách nhà ở ở đất nước này. Ngài Keir Starmer

Chính quyền Lao động tiếp theo sẽ mang lại sự thúc đẩy lớn nhất cho nhà ở xã hội và hội đồng giá phải chăng cho một thế hệ. Angela Rayner

Starmer đã cam kết bỏ qua sự phản đối của cư dân địa phương, tuyên bố mình là YIMBY (vâng, ở sân sau của tôi). Thủ tướng Rachel Reeves đã tái khẳng định cam kết của Starmer trong việc phát triển các bộ phận kém chất lượng và xấu xí của vành đai xanh, hay còn gọi là brownfield (vành đai ‘xám’). Vành đai ‘xanh’ của nước Anh chiếm gần 13% diện tích đất nước này. Theo nghiên cứu của Knight Frank, chưa đến 1% vành đai ‘xanh’ có thể được xác định là vành đai ‘xám’. Khi đất vành đai ‘xám’ được giải phóng, các kế hoạch phải nhắm tới 50% nhà ở giá rẻ. Các mục tiêu bắt buộc về nhà ở cũng có vẻ sẽ được đưa ra và các hội đồng không đáp ứng được những mục tiêu này có thể bị buộc phải xây dựng trên vùng đất vành đai ‘xám’.

Làm nhiều hơn với ít hơn

Vậy các mục tiêu khắt khe về nhà ở và việc không có đủ kinh phí đã ảnh hưởng đến các hiệp hội nhà ở như thế nào? Họ đã phải tăng nợ trên bảng cân đối kế toán (dẫn đến tỷ lệ cho vay trên giá trị – LTV – cao hơn và khả năng thanh toán lãi suất (tỷ lệ ICR) thấp hơn, cộng với việc phát hành nợ công. Điều này đã làm xói mòn nghiêm trọng các chỉ số tài chính và tín dụng của họ, vì tỷ suất lợi nhuận đã bị giảm sút. bị siết chặt, ảnh hưởng đến dòng tiền tự do (FCF) và đỉnh điểm là việc hạ xếp hạng tín dụng trong hai năm qua.

Ngoài ra, rủi ro kinh doanh đã tăng lên khi họ tìm cách trợ cấp chéo để tài trợ cho nhà ở xã hội bắt đầu bằng tiền thu được từ hoạt động hướng tới thị trường, chẳng hạn như phát triển nhà ở. Do đó, mô hình kinh doanh của họ đã mở rộng, từ người quản lý tài sản sang người quản lý, nhà phát triển và nhà cung cấp dịch vụ. Theo ước tính của Janus Henderson, thu nhập SHL (cho thuê nhà ở xã hội) đã giảm đi kèm theo, với mức trung bình của ngành có xu hướng giảm trong giai đoạn 2019 đến 2023.

Tuy nhiên, thu nhập cho thuê thấp hơn cũng làm giảm ngân sách nhà ở và khả năng mua địa điểm mới để phát triển. Trong Ngân sách Mùa hè 2015, giá thuê nhà ở xã hội đã giảm 1% mỗi năm từ năm 2016 đến năm 2020 và giới hạn trợ cấp nhà ở đã giảm từ £26-23k.

Áp lực này cùng với chi phí để đáp ứng các tiêu chuẩn xây dựng cao hơn từ quan điểm an toàn và khử cacbon trong hoạt động của chứng chỉ hiệu suất năng lượng (EPC). Theo báo cáo, Hiệp hội Chính quyền Địa phương (LGA) và Liên đoàn Nhà ở Quốc gia (NHF) cũng đang kêu gọi chính phủ mở Quỹ An toàn Tòa nhà để chi trả cho việc loại bỏ lớp ốp nguy hiểm cho các nhà cung cấp nhà ở xã hội. Chúng tôi đã thấy chi phí cho công việc khắc phục hỏa hoạn dẫn đến việc hạ xếp hạng tín dụng của hiệp hội nhà ở.

Thay đổi nền tảng cơ bản

Một chính phủ coi việc khởi công nhà ở là ưu tiên hàng đầu và nguồn tài trợ hào phóng hơn sẽ giảm áp lực lên hồ sơ rủi ro kinh doanh, bảng cân đối kế toán và tỷ suất lợi nhuận FCF của các hiệp hội nhà ở. Khoản tài trợ ‘hào phóng’ như vậy không nhất thiết phải chuyển thành nhiều quỹ hơn mà là trợ cấp nhiều hơn cho chi phí xây dựng mới. Tiền dành cho nhà ở xã hội thực sự đã được trả lại cho chính phủ khi đơn xin trợ cấp của hiệp hội nhà ở đã từ chối do chúng chi trả quá ít tổng chi phí xây dựng – và do đó có rủi ro. Chúng tôi phân tích triển vọng của ngành trong bối cảnh các lĩnh vực sau:

Theo quan điểm của chúng tôi, điều này sẽ tăng lên khi áp lực lên thu nhập cho thuê giảm bớt, dựa trên nhận xét của Labour về nhà ở và sự gia tăng phát triển, phản ánh quan điểm của chúng tôi rằng các hiệp hội nhà ở sẽ là cơ chế chính để thực hiện các kế hoạch xây dựng mới do Labour đề xuất.

Giá thuê xã hội cao hơn (trở lại với mức tăng giá thuê xã hội liên quan đến lạm phát từ tháng 4 năm 2024), mang lại sự gia tăng thu nhập ổn định rõ ràng từ SHL.

Dự kiến sẽ có sự cải thiện khi doanh thu tăng trên cơ sở chi phí thấp hơn. Biên lợi nhuận SHL cũng được thiết lập để tăng.

Chi phí có thể vẫn ở mức cao do chi phí phát triển/an toàn phòng cháy tăng, các mục tiêu giảm lượng carbon mới và rộng hơn là chi phí bảo trì chung, đã bị hoãn lại do thu nhập cho thuê kém và áp lực phải xây thêm nhiều căn hộ. Nguồn tài trợ bổ sung có thể giúp đáp ứng những chi phí này.

Các chỉ số LTV và ICR được thiết lập để cải thiện nhờ nguồn tài trợ bổ sung nhằm giảm bớt áp lực và khi doanh số bán hàng phát triển bắt đầu tăng lên.

Định giá cũng là yếu tố then chốt khi đánh giá các công ty nên đầu tư và đánh giá lại tiềm năng của chúng sau khi nâng cấp. Do mục đích của ngành là cung cấp nhà ở cho những người không thể tiếp cận nhà ở, nên đầu tư vào các hiệp hội nhà ở cũng có góc độ ESG.

Hơn cả một yếu tố xã hội

Xây dựng một ngôi nhà hai phòng ngủ tiêu tốn khoảng 80 tấn carbon, tương đương với 24 chuyến bay tới Hong Kong. Ngoài ra, việc sử dụng nhiên liệu hóa thạch trong nước để sưởi ấm nhà ở và nước ở Anh chiếm khoảng 13% tổng lượng khí thải carbon của cả nước, có nghĩa là nhà ở xã hội đóng góp tới 2,5% trong số này.

Tuy nhiên, điều đáng chú ý là tiêu chuẩn về hiệu quả năng lượng ở nhà ở xã hội hiện đã cao hơn so với khu vực tư nhân. Hầu hết nhà ở xã hội cho thuê (70%) có xếp hạng EPC từ C trở lên, so với 45% ở khu vực cho thuê tư nhân và 43% ở khu vực chủ sở hữu sử dụng. Chính phủ đã đặt mục tiêu cho tất cả các ngôi nhà xã hội có xếp hạng EPC tối thiểu là C vào năm 2030.

Chúng tôi tin rằng việc cung cấp nhà ở bền vững và giá cả phải chăng là chức năng cốt lõi của một chính phủ ở thế giới phương Tây và việc thuê ngoài tài trợ cho việc này sẽ tạo ra rủi ro về mặt đạo đức và được cho là không thực tế. Môi trường lãi suất và việc cắt giảm dần nguồn tài trợ của chính phủ được thảo luận trước đó đã làm dấy lên những lo ngại chính đáng về khả năng của các hiệp hội nhà ở trong việc đáp ứng nhu cầu về nguồn cung lớn hơn, xanh hơn.

Chúng tôi tin rằng việc hỗ trợ các hiệp hội nhà ở trong sự tham gia của họ với chính phủ là rất quan trọng. Vai trò của họ vượt xa việc cung cấp chỗ ở giá cả phải chăng cho các chức năng khác như giúp đào tạo lại kỹ năng cho những người thất nghiệp và quản lý nợ. Các hiệp hội nhà ở có vai trò quan trọng trong cộng đồng và hỗ trợ sự di chuyển xã hội.

Sự phân tán tăng lên

Chúng tôi tin rằng các hiệp hội nhà ở có thể đóng vai trò then chốt trong việc giải quyết cuộc khủng hoảng nhà ở ở Vương quốc Anh và mang đến cho các nhà đầu tư cơ hội hưởng lợi từ việc cải thiện các nguyên tắc tín dụng cơ bản cùng với câu chuyện ESG tích cực.

Các hiệp hội nhà ở thường không vỡ nợ trong quá khứ vì chính phủ đã vào cuộc để khuyến khích các công ty mạnh hơn tiếp quản các công ty đang gặp khó khăn. Nhưng như chúng ta đã thấy với các hội đồng địa phương, sự hỗ trợ ngầm không tương đương với một sự đảm bảo rõ ràng. Với mục tiêu xây dựng nhà mới từ Đảng Lao động, điều này có thể gây áp lực lên các mô hình kinh doanh và tách ‘lúa mì ra khỏi vỏ trấu’, công ty mạnh hơn với các công ty yếu hơn. Đây là lý do tại sao việc áp dụng cách tiếp cận tích cực với nghiên cứu tín dụng tập trung để đầu tư vào lĩnh vực này lại có ý nghĩa.

Với triển vọng tốt hơn, chúng tôi đang giảm thiểu rủi ro trong lĩnh vực HA ở cấp độ đầu tư. Chúng tôi đang tập trung vào những cái tên có tỷ lệ cho thuê nhà ở xã hội (SHL) cao, ICR vững chắc, thặng dư hoạt động và FCF, vì độ phân tán trong lĩnh vực này sẽ tăng lên.