Ngày 24 tháng 9, Ngân hàng Nhân dân Trung Quốc (PBoC) đã công bố giảm tỷ lệ dự trữ bắt buộc (RRR) và lãi suất, bơm thanh khoản vào hệ thống ngân hàng và triển khai kế hoạch cho vay đặc biệt trị giá 800 tỷ nhân dân tệ nhằm hỗ trợ thị trường chứng khoán.

Chỉ hai ngày sau đó, trong cuộc họp Bộ Chính trị vào tháng 9, các nhà hoạch định chính sách đã tuyên bố rõ ràng ý định ngăn chặn sự suy giảm của thị trường bất động sản, đề xuất điều chỉnh các hạn chế mua nhà và hạ lãi suất thế chấp hiện tại, qua đó gieo hy vọng về sự phục hồi của lĩnh vực bất động sản.

Trước những diễn biến tích cực đáng kể này, thị trường rủi ro đã phản ứng rất nhiệt tình. Trong khoảng thời gian từ khi điều chỉnh chính sách tiền tệ đến ngày 30 tháng 9, Chỉ số Hang Seng đã tăng vọt gần 16% trong khoảng thời gian ngắn chỉ năm ngày giao dịch. Trong khi đó, CN50, vốn nhạy cảm hơn với những thay đổi trong chính sách của Trung Quốc, đã tăng vọt 25%, và CSI 300 thậm chí còn đạt mức cao nhất kể từ năm 2008.

Khi các nhà giao dịch lạc quan tích cực đặt cược vào sự phục hồi của nền kinh tế Trung Quốc, chúng ta không thể không suy ngẫm: Những yếu tố nào đã góp phần vào sự điều chỉnh chính sách đột ngột và trên diện rộng này? Liệu đợt kích thích này có hiệu quả hơn trong việc giải quyết các vấn đề cơ bản đang gây khó khăn cho sự phát triển kinh tế so với các biện pháp trước đây không? Xu hướng tăng mạnh mẽ trên thị trường chứng khoán có thể duy trì được bao lâu? Chúng ta nên theo dõi những sự kiện rủi ro tiềm ẩn nào trong tương lai?

Cuộc họp của Bộ Chính trị vào tháng 9 và loạt biện pháp kích thích mới chắc chắn đại diện cho một bước ngoặt chính sách quan trọng, phản ánh cơ bản tính cấp thiết ngày càng tăng của chính quyền Trung Quốc trong việc kiểm soát giảm phát và đạt được mục tiêu tái lạm phát.

Theo quan điểm của tôi, nhiều thách thức kinh tế hiện tại của Trung Quốc có liên quan chặt chẽ đến tác động giảm phát. Ví dụ, giảm phát đã góp phần làm chậm lại tăng trưởng kinh tế, với GDP không đạt mục tiêu 5% trong quý 2 và PMI sản xuất và dịch vụ vẫn ở mức suy giảm tính đến tháng 8. Điều này đi kèm với tình trạng thất nghiệp gia tăng ở giới trẻ và xu hướng tiết kiệm thay vì chi tiêu của người dân, do suy thoái kinh tế đang diễn ra.

Về phúc lợi xã hội, doanh thu của chính quyền địa phương và chi tiêu chung đã thấp hơn nhiều so với ngân sách kể từ đầu năm. Một số khu vực có thể phải đối mặt với áp lực tài chính đáng kể, với một số tổ chức cắt giảm lương công chức và thậm chí đình chỉ các khoản chi tiêu xã hội cơ bản.

Trong lĩnh vực bất động sản, sự yếu kém về kinh tế do giảm phát đã dẫn đến giá nhà liên tục giảm. Tuy nhiên, do sự bi quan dai dẳng đối với thị trường nhà ở, giá giảm không kích thích được nhu cầu; thay vào đó, chúng dẫn đến xu hướng mọi người áp dụng cách tiếp cận chờ đợi và xem xét, tạo ra một vòng luẩn quẩn.

Để thay đổi tình hình này, chính quyền Trung Quốc hiện đang tập trung vào việc ổn định và hỗ trợ thị trường chứng khoán thông qua các chính sách nới lỏng tiền tệ và bơm thanh khoản, nhằm thúc đẩy nhu cầu tiêu dùng và ngăn chặn sự suy thoái của thị trường bất động sản.

Trong hơn một năm rưỡi qua, Trung Quốc đã dần triển khai một loạt các chính sách nhằm kích thích thị trường bất động sản; tuy nhiên, tình hình chung dường như không có nhiều cải thiện đáng kể. Tôi tin rằng đợt biện pháp hỗ trợ mới nhất đã phần nào hạn chế được vòng luẩn quẩn của giá tài sản giảm và tâm lý thị trường yếu.

Tuy nhiên, cho đến khi các chi tiết cụ thể về việc thực hiện chính sách, hoặc ít nhất là lộ trình cải thiện, được làm rõ thì hiệu quả của các biện pháp này trong việc phục hồi thị trường bất động sản có thể còn khá hạn chế.

Mối quan ngại về tác động truyền tải của chính sách lên thị trường bất động sản chủ yếu tập trung vào hai khía cạnh.

Đầu tiên, chính quyền địa phương thiếu động lực và thẩm quyền để ổn định giá nhà thông qua các “cơ chế phi thị trường” cần thiết. Hãy nhớ lại rằng khi chính quyền giới thiệu chương trình cho vay lại bất động sản vào tháng 5, kỳ vọng của công chúng khá cao. Tuy nhiên, khi chương trình tiến triển, chúng tôi thấy rằng thu nhập cho thuê không đủ để trang trải các khoản thanh toán lãi suất và chi phí hoạt động, do đó làm trầm trọng thêm áp lực nợ của chính quyền địa phương.

Do đó, tôi tin rằng để phục hồi thị trường bất động sản, chính quyền trung ương cần can thiệp phù hợp và thực hiện các quy định hiệu quả, thay vì dựa vào một vấn đề này để giải quyết vấn đề khác. Mặc dù chúng ta vẫn chưa thấy bất kỳ kế hoạch cụ thể nào về vấn đề này.

Thứ hai, kể từ năm 2023, PBoC đã hạ lãi suất năm lần và thực hiện một số đợt nới lỏng chính sách, bao gồm giảm tỷ lệ thanh toán ban đầu và hạ lãi suất cho vay quỹ dự phòng nhà ở. Mặc dù việc cắt giảm lãi suất của các ngân hàng trung ương ở các thị trường phát triển như Fed và ECB đã mang lại một số sự linh hoạt cho việc điều chỉnh chính sách của Trung Quốc, thị trường vẫn lo ngại rằng không gian nới lỏng tiền tệ hiện tại có thể bị hạn chế và các biện pháp chính sách có thể tương đối nhẹ nhàng.

Sau khi cả thị trường đại lục và Hồng Kông tăng nhanh, hầu hết các nhà giao dịch đều rơi vào tình thế tiến thoái lưỡng nan khi lo sợ điều chỉnh nếu họ theo đuổi giá quá cao, đồng thời lo lắng về việc bỏ lỡ cơ hội nếu họ không hành động. Xem xét rằng vào ngày giao dịch cuối cùng trước “Tuần lễ vàng”, hoạt động mua tiếp tục thống trị các chỉ số liên quan đến Trung Quốc, tâm lý hơi nguội lạnh khi mở cửa trở lại có thể tạo ra làn sóng động lực thứ hai cho giá cả.

Vì vậy, tôi tin rằng việc bán khống ngược xu hướng là khá thách thức vào thời điểm này. Cam kết của chính quyền về việc cung cấp nguồn quỹ “không giới hạn” để thúc đẩy thị trường chứng khoán có thể sẽ tạo ra tác động tích cực đến tâm lý thị trường trong ngắn hạn, đảm bảo sự chú ý đến các cơ hội tăng giá.

Một mặt, các ngành nhạy cảm với việc lãi suất giảm, chẳng hạn như internet và xe năng lượng mới, đáng được theo dõi; mặt khác, các ngành có lợi nhuận cổ đông chắc chắn hơn, chẳng hạn như cổ phiếu trả cổ tức cao, cùng với xu hướng mới được nhấn mạnh về nhu cầu trong nước và mở rộng quốc tế, cũng mang đến những cơ hội tăng giá hiện tại.

Tuy nhiên, tính bền vững lâu dài của các chỉ số liên quan và tiềm năng phục hồi của chúng vẫn phụ thuộc vào sự phục hồi kinh tế vĩ mô. Một lần cắt giảm lãi suất duy nhất khó có thể giải quyết được những thách thức về nhân khẩu học.

Như đã đề cập trước đó, tôi tin rằng hiện tượng giảm phát dai dẳng của Trung Quốc bắt nguồn từ mô hình tăng trưởng nhấn mạnh vào sản xuất hơn là tiêu dùng. Nói cách khác, mô hình “tăng trưởng tốc độ kép” của Trung Quốc dựa vào sự hỗ trợ từ xuất khẩu và công nghiệp, trong khi nhu cầu trong nước và bất động sản đang kéo tụt sự phát triển kinh tế nói chung. Nếu mô hình phát triển kinh tế này không thay đổi, tốc độ phục hồi và thời gian của thị trường tăng giá sẽ bị hạn chế đáng kể.

Khi công chúng dần hiểu được các hướng dẫn chính sách, quy mô và chi tiết cụ thể của các biện pháp kích thích sắp tới trở nên quan trọng.

Cuộc họp Ủy ban Thường vụ NPC dự kiến diễn ra vào tháng 10 có thể cung cấp thông tin liên quan cho thị trường, bao gồm thông tin chi tiết về các công cụ hoán đổi và kế hoạch cho vay lại. Xét đến tình hình tài chính của chính quyền địa phương, chúng tôi cũng mong đợi chính quyền trung ương công bố ngân sách bổ sung để mở rộng chương trình thay thế tiêu dùng, thúc đẩy chi tiêu xã hội và giảm bớt gánh nặng nợ cho chính quyền địa phương.

Tôi tin chắc rằng chìa khóa để giảm bớt khó khăn trên thị trường bất động sản nằm ở việc khôi phục niềm tin vào sự phát triển kinh tế và giảm tiết kiệm phòng ngừa, giúp người dân chi tiêu một cách an tâm. Do đó, hỗ trợ tài chính trong cuộc họp NPC tháng 3 năm 2025 trong lĩnh vực nhà ở và phúc lợi xã hội xứng đáng được quan tâm chặt chẽ.

Mặt khác, sự can thiệp quá mức của chính phủ có thể làm dấy lên mối lo ngại trong số các nhà giao dịch về tính thanh khoản. Điều này đặc biệt liên quan đến thị trường Hồng Kông, nơi phụ thuộc nhiều hơn vào vốn nước ngoài, có khả năng dẫn đến dòng vốn quốc tế chảy ra.

Từ góc độ thị trường bên ngoài, không thể bỏ qua những rủi ro liên quan đến cuộc bầu cử Hoa Kỳ. Trong khi chính quyền Trung Quốc tích cực thúc đẩy các chính sách kích thích, kết quả bầu cử sẽ tạo ra sự không chắc chắn về thuế quan thương mại, hạn chế đầu tư và giảm rủi ro chuỗi cung ứng cho Trung Quốc, dẫn đến biến động trên thị trường chứng khoán.