Đầu mùa hè này , chúng tôi đã đưa ra lập luận rằng các tài sản bất động sản đáp ứng nhu cầu của ngành khoa học đời sống ở Châu Âu có tiềm năng mang lại lợi nhuận hấp dẫn sau khi điều chỉnh rủi ro cho các nhà đầu tư.

Có nhiều yếu tố thúc đẩy, bao gồm đặc điểm nhân khẩu học hấp dẫn, thu nhập và mức sống được cải thiện trên toàn thế giới, cùng các công nghệ mới thú vị (ví dụ, kỹ thuật mô hình mới trong quản lý thuốc và trí tuệ nhân tạo) cần có các tài sản bất động sản phù hợp để hiện thực hóa.

Tuy nhiên, một yếu tố khác đáng được đặc biệt chú ý: địa chính trị và tác động của nó lên chuỗi cung ứng. Năm 2023, tình trạng thiếu thuốc lan rộng đã diễn ra ở châu Âu, tiếp nối xu hướng từ đại dịch COVID-19. Theo Hiệp hội Dược sĩ Bệnh viện châu Âu (EAHP), 95% bệnh viện châu Âu đã trải qua một số loại tình trạng thiếu thuốc vào năm 2023, tăng so với mức 86% vào năm 2014. Năm 2022, 55% dược sĩ bệnh viện báo cáo tình trạng thiếu thuốc gấp hơn 10 lần so với chỉ có một nhà sản xuất. Tình trạng thiếu hụt thường gây ra sự chậm trễ trong việc hỗ trợ bệnh nhân, điều trị không tối ưu hoặc hủy bỏ hoàn toàn việc chăm sóc.

Chuỗi cung ứng thuốc ở Châu Âu là một hệ thống phức tạp và nhiều lớp, có nghĩa là nó có nhiều điểm tiềm ẩn nguy cơ bị phá vỡ.

Thuốc được sản xuất bởi các công ty dược phẩm, cả trong và ngoài châu Âu. Điều này liên quan đến việc tổng hợp các thành phần dược phẩm hoạt tính (API) và công thức của các API này thành các sản phẩm tiêu dùng cuối cùng. Điều đáng lo ngại đối với châu Âu là một phần lớn thị trường API được cung cấp bởi các công ty Ấn Độ và Trung Quốc, khiến các nhà sản xuất và bệnh nhân châu Âu phải chịu rủi ro địa chính trị. Hơn nữa, gần một nửa số chứng chỉ chất lượng cần thiết cho các API thuốc được sử dụng ở châu Âu do các công ty Trung Quốc và Ấn Độ nắm giữ. Thị phần sản phẩm cuối cùng của các quốc gia này cũng thường rất lớn. Vào năm 2020, Trung Quốc kiểm soát hơn 80% nguồn cung tetracycline/doxycycline (một loại kháng sinh), gần hai phần ba vitamin B1 và gần một nửa tổng số aspirin.

Cơ quan Dược phẩm Châu Âu (EMA) và các cơ quan quản lý quốc gia giám sát việc phê duyệt và kiểm soát chất lượng thuốc. Điều này bao gồm đảm bảo rằng các nhà sản xuất thuốc bên ngoài Châu Âu đáp ứng các tiêu chuẩn chất lượng. Và, một lần nữa, rủi ro địa chính trị rất nhiều.

Sau khi sản xuất, thuốc được phân phối thông qua mạng lưới các nhà bán buôn và nhà phân phối. Điều này đòi hỏi các đơn vị bất động sản phải lưu trữ và vận chuyển thuốc trong khi vẫn đảm bảo chúng ở tình trạng tối ưu.

Thuốc sau đó được cung cấp từ các trung tâm phân phối đến các hiệu thuốc và bệnh viện, nơi thuốc được phân phối cho bệnh nhân.

Để cải thiện an ninh chuỗi cung ứng, các chính phủ châu Âu đã đưa ra các biện pháp. Ví dụ, vào tháng 8 năm 2024, chính phủ Thụy Sĩ đã đưa ra các biện pháp nhằm nới lỏng việc nhập khẩu các loại thuốc quan trọng và xây dựng và duy trì mức tối thiểu bắt buộc đối với một số loại thuốc nhất định trong kho tại quốc gia này. Một sự hợp tác chặt chẽ hơn với các nhà sản xuất đã được khuyến khích, bao gồm cả việc tăng năng lực sản xuất trong nước đối với các loại thuốc quan trọng.

Ủy ban EU, vào năm 2023, đã đưa ra các bước để ngăn chặn tình trạng thiếu hụt tiếp tục gia tăng. Điều này bao gồm các biện pháp đã lên kế hoạch để đa dạng hóa nguồn cung và hiện đại hóa sản xuất các loại thuốc quan trọng, đặc biệt là trong phạm vi Châu Âu. Ủy ban cũng muốn cải cách luật pháp của EU về dược phẩm. Trong số các mục tiêu là tạo ra một thị trường duy nhất thực sự cho các loại thuốc trong phạm vi Châu Âu, thúc đẩy khả năng cạnh tranh và đổi mới trong ngành dược phẩm, cải thiện khả năng tiếp cận các loại thuốc giá cả phải chăng và đảm bảo nguồn cung thuốc trong tương lai nói chung.

Và gần đây nhất, báo cáo về Tương lai của năng lực cạnh tranh châu Âu – do Mario “bất cứ điều gì cần thiết” Draghi biên soạn – đã thu hút sự chú ý đến nhu cầu về mặt cấu trúc của ngành dược phẩm nói chung đối với châu Âu:

Dược phẩm cũng là một lĩnh vực có tầm quan trọng về mặt địa chiến lược… Khả năng phát triển, sản xuất và cung cấp vắc-xin nhanh chóng đóng vai trò quan trọng trong việc phục hồi kinh tế của EU.

Nếu các chính phủ châu Âu có kế hoạch tạo điều kiện thuận lợi hơn cho các công ty dược phẩm và nhà bán buôn trong việc thiết kế, sản xuất và phân phối thuốc trong phạm vi châu Âu, ngành công nghiệp này sẽ cần nhiều bất động sản hơn để có thể đáp ứng được thách thức như vậy. Trên thực tế, thị trường hiện đang thiếu không gian. Ví dụ, tỷ lệ chỗ trống trong các phòng thí nghiệm ướt ở châu Âu thường ở mức khoảng hoặc dưới 5%. Nhu cầu tại chỗ về không gian không được đáp ứng là khoảng 30% so với lượng hàng hiện có vào năm 2023.

Do đó, không gian chính đang chứng kiến sự tăng trưởng mạnh mẽ về giá thuê – lần lượt là 36% và 15% theo năm tại Cambridge và Oxford vào năm 2023 – mặc dù nguồn vốn đầu tư mạo hiểm giảm khoảng 40% từ mức đỉnh điểm vào năm 2021 đến năm 2023 ở cấp độ châu Âu. Hơn nữa, một mạng lưới rộng lớn các trung tâm phân phối, tức là các nhà kho, phải được xây dựng để đáp ứng mọi yêu cầu do chính phủ đặt ra về lượng thuốc tối thiểu cần thiết. Cùng một mạng lưới các trung tâm phân phối đó phải có khả năng hoạt động như các trung tâm lưu trữ thuốc đang được chuyển ra khỏi băng chuyền tại các điểm sản xuất thuốc mới, cũng phải được xây dựng trên khắp châu Âu nếu các kế hoạch cải thiện an ninh chuỗi cung ứng của các chính trị gia được thực hiện.

Có nhiều thứ có thể trở nên tồi tệ. Có lẽ không có kế hoạch nào của chính phủ sẽ thành hiện thực và người châu Âu sẽ chỉ đơn giản chấp nhận việc phải đối mặt với rủi ro chuỗi cung ứng gia tăng trong tương lai. Nhưng các nhà đầu tư bất động sản tập trung vào ngành khoa học đời sống ở châu Âu có thể, trong kịch bản thay thế, đang ở ngưỡng cửa của một kỷ nguyên mà các chính phủ châu Âu tạo điều kiện dễ dàng hơn cho họ để xây dựng không gian rất cần thiết cho các công ty dược phẩm châu Âu trên toàn bộ chuỗi cung ứng dược phẩm.