Giá bất động sản tiếp tục giảm trong tháng 7 vì đáy vẫn chưa rõ ràng

Cục Thống kê Quốc gia đã công bố giá nhà tại 70 thành phố trong tháng 7, cho thấy giá nhà tiếp tục giảm với tốc độ tương đương tháng trước. Giá nhà mới giảm -0,65% theo tháng trong tháng 7, so với mức giảm -0,67% theo tháng trong tháng 6. Giá thị trường thứ cấp giảm -0,80% theo tháng so với mức giảm -0,85% theo tháng trong tháng 6. So với đỉnh điểm của chu kỳ, giá nhà mới hiện đã giảm -7,6% trong khi giá thị trường thứ cấp giảm -13,7%.

Trong mẫu gồm 70 thành phố, 66/70 thành phố tiếp tục chứng kiến giá nhà mới giảm, trong khi 2 thành phố có giá không đổi và 2 thành phố (Thượng Hải và Tây An) có giá tăng nhẹ. Trên thị trường thứ cấp, 67 thành phố chứng kiến giá giảm, với 2 thành phố (Bắc Kinh và Côn Minh) có giá không đổi và Thượng Hải là thành phố duy nhất có giá tăng.

Hoạt động xây dựng không có gì đáng ngạc nhiên vẫn yếu. Số lượng nhà mới khởi công giảm -23,2% so với cùng kỳ năm trước và số lượng nhà hoàn thành giảm -21,8% so với cùng kỳ năm trước.

Dữ liệu của tháng này có đôi chút hỗn tạp – mặc dù về mặt kỹ thuật chúng tôi đã thấy một số điểm sáng, nhưng những diễn biến tích cực vẫn chỉ ở mức gia tăng và động lực chung vẫn chưa đạt đến điểm ngoặt. Chúng tôi đã thấy giá giảm tuần tự nhỏ hơn vào tháng 7 so với tháng 6, nhưng sự khác biệt là rất nhỏ. Chúng tôi vẫn tiếp tục thấy dấu hiệu ổn định ở một số thành phố cấp 1, đặc biệt là Thượng Hải chứng kiến giá tăng ở cả thị trường sơ cấp và thứ cấp. Thị trường bất động sản ngày càng có vẻ như sẽ tiếp tục cần thêm sự hỗ trợ của chính sách để thiết lập đáy.

Đầu tư tài sản cố định (FAI) giảm nhẹ hơn dự kiến trong bối cảnh nhu cầu của khu vực tư nhân yếu

Đầu tư tài sản cố định (FAI) có lẽ là sự thất vọng lớn nhất trong dữ liệu công bố vào tháng 7, giảm xuống còn 3,6% so với cùng kỳ năm trước, so với dự báo chung là sẽ ổn định ở mức 3,9% so với cùng kỳ năm trước.

Không có gì ngạc nhiên khi đầu tư bất động sản vẫn là lực cản lớn nhất với mức giảm 10,2% so với cùng kỳ năm trước. Chúng tôi kỳ vọng đầu tư bất động sản sẽ vẫn là lực cản trong một thời gian nữa, vì giá vẫn chưa xác nhận đáy và lượng nhà ở tồn kho vẫn ở mức cao. Dữ liệu chung tiếp tục bị kéo bởi đầu tư tư nhân yếu kém, hiện đang trì trệ trong năm tính đến thời điểm hiện tại ở mức 0,0% so với cùng kỳ năm trước. Đầu tư công cũng chậm hơn dự kiến, ở mức 6,3% so với cùng kỳ năm trước.

Những điểm sáng hạn chế vẫn nằm ở FAI sản xuất, tăng trưởng 9,3% theo năm. Đầu tư sản xuất đường sắt, tàu thủy và máy bay tăng trưởng mạnh 30,1% theo năm trong bối cảnh những diễn biến tích cực gần đây trong các lĩnh vực đó. Cũng có sự đầu tư liên tục vào danh mục máy tính, truyền thông và thiết bị điện tử khác, tăng trưởng vững chắc 14,5% theo năm do động lực tự cung tự cấp công nghệ của Trung Quốc.

Chúng tôi đã lập luận rằng lãi suất thực tế đã hoạt động như một chất làm giảm đầu tư, và do đó chúng tôi sẽ xem xét liệu có bất kỳ dấu hiệu cải thiện nào trong dữ liệu của tháng tới sau đợt cắt giảm lãi suất vào tháng 7 hay không. Tuy nhiên, lãi suất chỉ là một phần của phương trình. Nhìn chung, sự tự tin có thể là một chất ức chế lớn hơn đối với đầu tư trong bối cảnh bi quan lan rộng.

Bất động sản yếu và đầu tư của khu vực tư nhân tiếp tục làm giảm FAI

Sự phục hồi của doanh số bán lẻ chủ yếu là câu chuyện về hiệu ứng cơ bản

Doanh số bán lẻ phục hồi vào tháng 7 lên 2,7% YoY, tăng từ mức thấp sau đại dịch là 2,0% YoY vào tháng 6. Mức tăng trưởng này phù hợp với dự báo của chúng tôi và dự báo đồng thuận là 2,6% YoY.

Mặc dù có sự vượt qua kỳ vọng đôi chút, nhưng không có nhiều điều đáng mừng trong dữ liệu của tháng này.

Chúng tôi tiếp tục thấy sự vượt trội chung của chủ đề “ăn, uống và chơi”. Sau sự sụt giảm bất ngờ theo năm vào tháng trước, danh mục giải trí thể thao đã phục hồi lên 10,7% theo năm vào tháng 7. Tăng trưởng dịch vụ ăn uống chậm lại chỉ còn 3,0% theo năm vào tháng 7, hầu như không vượt trội so với tiêu đề, nhưng danh mục ngũ cốc, dầu và thực phẩm vẫn tiếp tục vượt trội vững chắc với mức tăng trưởng theo năm là 9,9%. Chúng tôi thấy sự sụt giảm bất ngờ của doanh số bán thuốc lá và rượu vào tháng 7, giảm xuống -0,1% theo năm. Mặc dù đã giảm nhẹ trong vài tháng qua, nhưng đây cũng có thể là sự cố.

Các danh mục khác tiếp tục phản ánh rộng rãi sự tự tin yếu kém của người tiêu dùng. Ô tô (-4,9%), vàng và đồ trang sức (-10,4%), quần áo và trang phục (-5,2%) và mỹ phẩm (-6,1%) đều chứng kiến mức tăng trưởng âm theo năm vào tháng 7. Các hộ gia đình dường như đang cắt giảm chi tiêu tùy ý và môi trường cắt giảm chi phí chung có thể tác động đến các quyết định chi tiêu; tỷ lệ thất nghiệp được khảo sát tăng lên 5,2% vào tháng 7 và mức tăng trưởng tiền lương nói chung yếu trên toàn quốc có thể dẫn đến sự thận trọng hơn.

Các danh mục tiêu dùng tùy ý đã kéo giảm tốc độ tăng trưởng doanh số bán lẻ trong năm nay

Giá trị gia tăng của ngành công nghiệp chậm lại như dự kiến

Giá trị gia tăng của tăng trưởng ngành công nghiệp đã giảm xuống còn 5,1% YoY vào tháng 7, giảm so với mức 5,3% YoY vào tháng 6 và nhìn chung phù hợp với kỳ vọng của chúng tôi. Sự chậm lại này có thể dự đoán được do dữ liệu PMI yếu trong vài tháng qua. Khi nhu cầu xuất khẩu bắt đầu chậm lại và thuế quan có hiệu lực, đà tăng trưởng có thể giảm hơn nữa.

Sản xuất công nghệ cao tiếp tục vượt qua tốc độ tăng trưởng của ngành công nghiệp nói chung, với mức tăng trưởng tăng tốc lên 10% so với cùng kỳ năm trước vào tháng 7. Cũng có sự tiếp tục tăng trưởng mạnh mẽ trong sản xuất máy tính, truyền thông và thiết bị điện (14,3%) và đường sắt, tàu thủy và máy bay (12,7%). Chúng tôi kỳ vọng các danh mục này sẽ tiếp tục vượt trội do nhu cầu vững chắc được thúc đẩy bởi chiến lược phát triển quốc gia.

Tuy nhiên, ngành ô tô, vốn đã có thành tích vượt trội trong những năm qua, đang chứng kiến những dấu hiệu chậm lại. Tăng trưởng sản xuất ô tô đã chậm lại chỉ còn 4,4% so với cùng kỳ năm trước vào tháng 7, thấp hơn nhiều so với mức tăng trưởng 9,0% so với cùng kỳ năm trước trong năm cho đến nay chứ chưa nói đến mức tăng trưởng hai chữ số mạnh mẽ của những năm trước. Tăng trưởng sản xuất ô tô thấp hơn giá trị gia tăng chung của tăng trưởng ngành lần đầu tiên kể từ tháng 5 năm 2022.

Sản xuất công nghiệp là một trong những động lực chính thúc đẩy tăng trưởng trong 1H24, nhưng động lực có vẻ đang yếu đi trong nửa cuối năm. Kết hợp với hiệu ứng cơ sở đầy thách thức hơn, chúng tôi kỳ vọng rằng các chính sách thúc đẩy các lĩnh vực khác của nền kinh tế sẽ là cần thiết nếu Trung Quốc muốn đạt được mục tiêu tăng trưởng 5% trong năm.

Xu hướng sản xuất ô tô đang có dấu hiệu chững lại khi tăng trưởng chuyển sang sản xuất công nghệ cao

Các bản phát hành dữ liệu gần đây tiếp tục ủng hộ chính sách hỗ trợ hơn nữa

Mặc dù đáng để theo dõi cách thức cắt giảm lãi suất từ tháng 7 sẽ bắt đầu ảnh hưởng đến các chỉ số vĩ mô chính bắt đầu từ dữ liệu của tháng tới, chúng tôi tin rằng vẫn còn lý do vững chắc để nới lỏng thêm vào cuối năm nay. Tín dụng yếu, lạm phát thấp và tăng trưởng yếu sẽ cung cấp nhiều lý do để nới lỏng, và nếu áp lực mất giá của RMB giảm bớt sau khi cắt giảm lãi suất của Hoa Kỳ bắt đầu, sẽ không có nhiều điều ngăn cản PBOC cắt giảm thêm.

Như trường hợp của tháng trước minh họa, việc giữ nguyên MLF tại bản cập nhật hàng tháng theo lịch trình không nhất thiết ngăn cản PBOC nới lỏng chính sách sau này, nhưng có vẻ như họ sẽ đợi ít nhất một tháng nữa để Fed bắt đầu cắt giảm lãi suất trước khi thực hiện động thái tiếp theo. Chúng tôi tiếp tục kỳ vọng ít nhất một lần cắt giảm lãi suất nữa trong năm nay, với khả năng khá cao là sẽ thấy thêm hai lần cắt giảm nữa nếu Fed cắt giảm theo kịch bản cơ sở ING của chúng tôi như đã nêu trong báo cáo này của James Knightley và Chris Turner.

Sự chậm lại của đầu tư và sự yếu kém của khu vực tư nhân và lòng tin của hộ gia đình cũng là một lý do mạnh mẽ để tăng cường kích thích tài khóa. Nhiều người tham gia thị trường sẽ ủng hộ chính sách hỗ trợ về phía cầu. Tuy nhiên, vẫn chưa chắc chắn liệu các nhà hoạch định chính sách đã tìm ra sự phù hợp về các chính sách cụ thể để thực hiện trên mặt trận này hay chưa. Ít nhất, việc tăng cường đầu tư vào các lĩnh vực chiến lược có thể là giải pháp tạm thời để hỗ trợ tăng trưởng. Nếu không có thêm sự hỗ trợ về chính sách, sẽ rất khó để đạt được mục tiêu tăng trưởng 5% trong năm.