Giá REIT niêm yết đã giảm mạnh hai năm trước, khi thị trường dự đoán và định giá theo mức giảm giá bất động sản sắp tới, giảm trước thị trường bất động sản thương mại nói chung. Tuy nhiên, sau một thời gian dài suy yếu đối với bất động sản niêm yết, hiện chúng ta đang thấy một ngọn hải đăng lạc quan cho loại tài sản này. Sự hồi sinh gần đây về khối lượng giao dịch cho thấy phần lớn thị trường tư nhân hiện đã hấp thụ được các khoản giảm giá cần thiết, tạo niềm tin rằng giá trị thị trường tư nhân đang ổn định. Do đó, chúng tôi tin rằng bối cảnh đã được thiết lập để các nhà đầu tư vào quỹ tín thác đầu tư bất động sản (REIT) hướng tới tương lai với cảm giác lạc quan mới và có khả năng hưởng lợi từ việc định giá tiềm năng tăng trưởng về thu nhập và giá trị tài sản.

Dấu hiệu ban đầu của sự phục hồi

Trong quý 3 năm 2024, lần đầu tiên sau hơn hai năm, khối lượng giao dịch bất động sản tại Hoa Kỳ có vẻ đã tăng theo báo cáo của CBRE, công ty môi giới bất động sản lớn nhất thế giới ─ một công ty dẫn đầu cho lĩnh vực bất động sản doanh nghiệp. Đây là tin rất đáng mừng đối với các nhà đầu tư bất động sản sau một thời kỳ khó khăn với chi phí vay cao hơn, bất ổn kinh tế và giá trị tài sản giảm. Nhìn chung, những yếu tố này đã góp phần khiến mức giao dịch giảm gần 70% so với mức đỉnh điểm vào năm 2021. Với khoảng cách lớn giữa kỳ vọng về giá của người mua và người bán, thanh khoản không khả dụng ở mức định giá được báo cáo của bất động sản tư nhân. Các quỹ đầu tư có cổng của REIT không giao dịch (tư nhân), hàng loạt yêu cầu hoàn vốn chưa được đáp ứng trong các quỹ bất động sản cốt lõi đã hình thành và cuối cùng là tổn thất cho các nhà đầu tư và bên cho vay dần dần kết tinh thông qua việc điều chỉnh dần dần các giá trị được báo cáo của thị trường tư nhân. Với giá bất động sản được báo cáo hiện bắt đầu phản ánh giá trị tài sản cơ bản của chúng, được hỗ trợ bởi các ngân hàng trung ương bắt đầu hạ lãi suất, sự lạc quan của các nhà đầu tư đã tăng lên cùng với việc cải thiện thị trường nợ bất động sản, thúc đẩy sự phục hồi trong các giao dịch bất động sản.

Doanh số tư vấn của CBRE (% thay đổi theo năm)

CBRE cũng báo cáo doanh thu tăng 20% từ doanh số đầu tư tại Hoa Kỳ (còn được gọi là doanh số tư vấn – tức là giao dịch mua/bán) trong quý 3. Theo CEO của công ty, “Hoạt động giao dịch trên thị trường vốn đã vượt qua điểm uốn và đang trong giai đoạn đầu phục hồi”. Ban quản lý lưu ý thêm, “Chúng tôi nghĩ rằng người mua và người bán phần lớn đã hợp tác với nhau đối với hầu hết các loại tài sản hoặc rất gần với việc hợp tác với nhau… hiện có nợ khả dụng… có sự gia tăng quan tâm đến nhà ở nhiều hộ gia đình. Chúng tôi đã thấy một chút nén tỷ lệ vốn hóa (tỷ lệ hoàn vốn) trong nhà ở nhiều hộ gia đình và công nghiệp”.

Nguồn thế chấp thương mại của CBRE tăng hơn 50% trong cùng quý, báo hiệu sức mạnh đang bùng nổ trong hoạt động cho vay bất động sản. Chúng tôi thấy các điều kiện đã chín muồi để tăng cường cho vay khi thị trường giao dịch phục hồi và bằng chứng về giá tài sản mạnh hơn xuất hiện và được thị trường đánh giá cao hơn.

Bằng chứng ngày càng tăng cho sự hồi sinh

Ở những nơi khác, có những giao dịch gần đây đáng chú ý minh họa cho giá tài sản lành mạnh và hoạt động cho vay hấp dẫn, ủng hộ quan điểm của nhóm chúng tôi rằng giá bất động sản đã chạm đáy và một chu kỳ mới đang bắt đầu:

KKR/Lennar: Vào tháng 6 năm nay (2024), công ty cổ phần tư nhân KKR đã mua lại 5.200 căn hộ từ bộ phận nhà ở chung cư của công ty xây dựng nhà Lennar với giá 2,1 tỷ đô la Mỹ, tương ứng với mức phí bảo hiểm ước tính 15-20% so với giá trị tài sản của các REIT nhà ở được niêm yết.

Brookfield/DRA: Vào tháng 5, công ty đầu tư Brookfield đã mua lại danh mục đầu tư kho công nghiệp rộng 14,6 triệu foot vuông từ công ty tư vấn đầu tư bất động sản DRA với giá 1,3 tỷ đô la Mỹ. Thỏa thuận bao gồm 128 bất động sản trên 20 thị trường và 98% đã được cho thuê.

Tishman Speyer/Rockefeller Center: Vào tháng 10, công ty bất động sản đa dạng Tishman Speyer đã hoàn tất việc tái cấp vốn trị giá 3,5 tỷ đô la Mỹ cho Trung tâm Rockefeller của NYC trên thị trường CMBS với lãi suất 6,5%. Trong phần lớn hai năm qua, các giao dịch văn phòng vẫn trì trệ và bị ảnh hưởng bởi các điều kiện cho vay khó khăn. Việc tái cấp vốn này đánh dấu giao dịch nợ văn phòng tài sản đơn lẻ lớn nhất trong lịch sử và được các nhà đầu tư nợ mua quá mức đáng kể.

Việc thu hồi giao dịch có ý nghĩa gì đối với REIT?

Trong lĩnh vực bất động sản, REIT có vị thế đáng ghen tị, với tỷ lệ cho vay trên giá trị là 30% (so với 60% đối với bất động sản tư nhân), có chi phí vốn rẻ hơn và có thể phát hành cổ phiếu trên thị trường công khai để tăng trưởng, do đó tận dụng thanh khoản đang hồi phục để mua tài sản. Tuy nhiên, trong hai năm qua, REIT đã bị cản trở trong việc theo đuổi mục tiêu mua lại của mình do thiếu dòng giao dịch và chênh lệch giá mua-bán rộng. Khi các giao dịch tăng lên và giá cả được cải thiện, REIT trên khắp các phân ngành ngày càng triển khai vốn cho các dự án mua lại hoặc phát triển, điều mà chúng tôi tin rằng sẽ thúc đẩy tăng trưởng thu nhập. Hơn nữa, nhiều REIT có liên doanh hoặc nền tảng quản lý quỹ có khả năng mang lại lợi nhuận bổ sung khi tài sản được bán. Những khoản lợi nhuận này đã giảm đáng kể trong hai năm trước đó trên thị trường giao dịch; nhưng khi khối lượng giao dịch phục hồi, REIT có khả năng một lần nữa được định vị để thu lợi nhuận từ các phương tiện này, củng cố lợi nhuận.

Do đó, sự phục hồi trong các giao dịch làm nổi bật nhiều con đường để REIT thúc đẩy tăng trưởng thu nhập, củng cố triển vọng về giá trị tài sản và cuối cùng là tiềm năng tăng giá cổ phiếu và tăng cổ tức trong một chu kỳ mới.