Các nhà đầu tư đang chờ đợi trong cánh gà

Hai năm qua là thời gian thử thách đối với các nhà đầu tư bất động sản. Nhưng hiện nay có rất nhiều dấu hiệu phục hồi đang diễn ra ở một số khu vực thị trường được chọn. Khối lượng giao dịch đang đi ngang và tại Vương quốc Anh, nơi định giá có xu hướng được điều chỉnh tương đối nhanh theo dữ liệu thị trường giao dịch, khối lượng đầu tư đã tăng trở lại. Sự cải thiện biên cho thấy chúng ta đã vượt qua đáy của chu kỳ này về mặt khối lượng đầu tư.

Trong khi khoảng cách giữa giá giao dịch và giá trị sổ sách đang dần thu hẹp, các nhà đầu tư ở nhiều thị trường vẫn đang chờ đợi, chờ đợi các đợt cắt giảm lãi suất dự kiến có hiệu lực. Sau lần cắt giảm đầu tiên vào tháng 6, Ngân hàng Trung ương Châu Âu (ECB) đã cắt giảm lãi suất thêm 25 điểm cơ bản vào ngày 12 tháng 9. Trước áp lực lạm phát liên tục giảm và thị trường lao động Hoa Kỳ chậm lại, Fed đã cắt giảm lãi suất chính sách của mình 50 điểm cơ bản vào ngày 18 tháng 9. Ngân hàng Canada đã thực hiện tổng cộng ba lần cắt giảm, mỗi lần 25 điểm cơ bản vào năm 2024 cho đến nay và Ngân hàng Anh đã cắt giảm 25 điểm cơ bản vào đầu tháng 8.

Với sự suy giảm lạm phát và sự ổn định nếu không muốn nói là sự sụt giảm hoàn toàn của lãi suất dài hạn, áp lực lên lợi suất bất động sản đã giảm đáng kể. Hiện tại, chúng đang ổn định ở hầu hết các thị trường, do đó đưa chúng ta đến giai đoạn kết thúc của quá trình điều chỉnh giá trị vốn. Các văn phòng hạng sang tại trung tâm thương mại Paris thậm chí còn chứng kiến mức nén lợi suất biên (-25 điểm cơ bản) vào tháng 9 so với tháng 8.

Tuy nhiên, trong khi giá bất động sản dự kiến sẽ phục hồi, thì mức tăng giá trị phù hợp với mức tăng trong thời kỳ lãi suất thấp hoặc âm, vốn gắn liền với áp lực đầu tư mạnh, là không có khả năng xảy ra trong ngắn hạn đến trung hạn. Điều này khiến lợi nhuận thu nhập (tức là thu nhập cho thuê) trở nên quan trọng hơn theo tỷ lệ lợi nhuận tổng thể và đưa các phân khúc hoặc thị trường, nơi các yếu tố cơ bản về cho thuê thuận lợi, vào tâm điểm chú ý. Chúng tôi tiếp tục ưu tiên các phân khúc đang cho thấy tình trạng thiếu hụt nguồn cung, chẳng hạn như nhà ở, cũng như các phân khúc hưởng lợi từ những thay đổi kinh tế mang tính cấu trúc, chẳng hạn như hậu cần.

Liệu các vì sao có đang xếp thẳng hàng với nhau để phục vụ cho cơ sở hạ tầng tư nhân không?

Việc Fed giảm lãi suất diễn ra sau động thái của các ngân hàng trung ương khác, vốn đã bắt đầu giảm lãi suất vào đầu năm nay. Mặc dù tốc độ cắt giảm lãi suất trong tương lai trên toàn thế giới sẽ không quá mạnh mẽ, nhưng điều này ít nhất cũng giúp các nhà đầu tư cơ sở hạ tầng an tâm rằng thị trường tài chính sẽ cải thiện đều đặn và cần cân nhắc quan trọng vì tài sản cơ sở hạ tầng có xu hướng sử dụng đòn bẩy ở mức cao.

Trước đây chúng tôi đã nhấn mạnh rằng cơ sở hạ tầng tư nhân có xu hướng hoạt động tốt trong môi trường lạm phát, vì cơ sở hạ tầng thường bao gồm các tài sản cứng có sức mạnh định giá mạnh. Mặc dù lạm phát đã chậm lại đáng kể, nhưng vẫn cao hơn mục tiêu 2% mà nhiều ngân hàng trung ương đã áp dụng. Trong khi đó, tăng trưởng GDP cũng đang duy trì và thậm chí đã vượt quá kỳ vọng đồng thuận từ một năm trước tại một số thị trường (tức là Hoa Kỳ và Vương quốc Anh).

Nói cách khác, chúng ta đang chứng kiến lạm phát tăng cao, tăng trưởng GDP cao hơn dự kiến, bắt đầu một chu kỳ cắt giảm lãi suất mới và cải thiện tình hình chung về cơ sở hạ tầng. Kết hợp với động lực thế tục từ quá trình phi carbon hóa, số hóa, phi toàn cầu hóa và thay đổi nhân khẩu học, sự hỗ trợ rộng rãi của chính phủ cho cơ sở hạ tầng và căng thẳng tài chính liên tục của các chính phủ mở ra cơ hội cho khu vực tư nhân, các vì sao dường như đang liên kết với nhau cho các nhà đầu tư cơ sở hạ tầng tư nhân.

Việc cắt giảm lãi suất có thể thúc đẩy sự thoát ra

Quyết định cắt giảm lãi suất của Fed có thể chính là điều mà ngành đầu tư tư nhân cần để thoát khỏi tình trạng suy thoái.

Chi phí vay cao hơn đã ảnh hưởng đến hiệu suất của công ty tư nhân, nhưng đặc biệt là việc thoái vốn, vì lãi suất bắt đầu tăng vào năm 2022. Khi lãi suất tăng, cần nhiều vốn chủ sở hữu hơn để tài trợ cho các giao dịch, gây áp lực giảm lợi nhuận. Những người mua tiềm năng của các công ty tư nhân đã phản ứng ngay lập tức, yêu cầu bồi thường dưới hình thức giá mua thấp hơn; nhiều người bán quyết định chờ giá tốt hơn. Kết quả là hoạt động giao dịch giảm vào năm 2022, 2023 và 2024.

Chúng tôi tin rằng việc Fed cắt giảm lãi suất và hướng dẫn kỳ vọng nhiều hơn vào những quý tới có khả năng thúc đẩy đáng kể hoạt động giao dịch, đặc biệt là do Fed là ngân hàng trung ương có ảnh hưởng và được nhiều người tin tưởng nhất (ECB cũng đã cắt giảm lãi suất lần thứ hai vào tháng 9).

Sự phục hồi trong hoạt động giao dịch vốn tư nhân và thị trường công khai sôi động cũng có thể kết hợp để thúc đẩy hoạt động gây quỹ. Tuy nhiên, chúng tôi tin rằng lợi nhuận có thể chảy vào các nhà quản lý lớn và đã thành danh, những người đã nắm giữ phần lớn vốn LP trong những năm gần đây.

Hoạt động giao dịch vẫn mạnh mẽ; động lực đồng đầu tư có lợi cho các LP, đặc biệt là những LP đã hợp tác với các nhà tài trợ chất lượng cao làm nhà đầu tư chính. Dòng giao dịch thứ cấp đặc biệt sôi động và trong khi chiết khấu đã đóng lại phần nào (đặc biệt là đối với các khoản đầu tư LP chất lượng cao), thị trường ngày nay nắm giữ nhiều cơ hội cho các nhà đầu tư có chọn lọc.

Lãi suất thấp hơn và tác động đến tín dụng bất động sản nhà ở

Với thông báo gần đây của Fed, chu kỳ cắt giảm lãi suất đã chính thức bắt đầu tại Hoa Kỳ. Động thái này phần lớn sẽ có lợi về mặt tín dụng vì các bên đi vay doanh nghiệp, chủ sở hữu bất động sản, doanh nghiệp nhỏ và người tiêu dùng có thể sẽ có cơ hội tái cấp vốn cho khoản nợ lãi suất cố định mới phát sinh với chi phí vốn thấp hơn trong các quý tới.

Hơn nữa, những người đi vay có khoản nợ lãi suất thả nổi sẽ được giảm ngay chi phí vay khi lãi suất cơ bản giảm. Mặc dù quỹ đạo lãi suất thấp hơn dự kiến sẽ tích cực theo quan điểm tín dụng, nhưng có khả năng sẽ có nhiều tác động khác nhau đến bất động sản nhà ở và các loại tài sản khác nhau liên quan đến lĩnh vực này.

Liên quan đến các yếu tố cơ bản về nhà ở, lãi suất thấp hơn sẽ tác động tích cực đến thị trường. Lãi suất thế chấp thấp hơn sẽ cải thiện khả năng chi trả cho người vay thông qua chi phí vay thấp hơn và có khả năng làm tăng nhu cầu về nhà ở. Điều này sẽ mang lại sự ổn định hơn nữa cho giá nhà và tất cả đều là sự kiện tích cực về tín dụng cho các chiến lược cho vay chuyển đổi và tài trợ dự án.

Điều đáng chú ý là lãi suất thấp hơn cũng có thể mang lại nhiều nguồn cung hơn cho thị trường nhà ở. Thị trường nhà ở Hoa Kỳ đã phải đối mặt với mức bán nhà hiện tại thấp do nguồn cung hạn chế ở nhiều thị trường, nguyên nhân là do hiệu ứng khóa chặt gây ra bởi sự tăng đột biến của lãi suất thế chấp. Khi lãi suất thế chấp giảm, hiệu ứng khóa chặt trở nên ít tác động hơn đối với một số chủ nhà hiện tại và có thể dẫn đến nhiều nhà hiện tại được rao bán hơn. Cuối cùng, lãi suất thấp hơn là tích cực đối với giá nhà do khả năng chi trả được cải thiện. Tuy nhiên, có thể có sự phân tán lớn hơn về giá nhà theo thị trường, vì sự gia tăng số lượng nhà có sẵn để bán có thể khiến giá nhà tăng trưởng yếu hơn dự kiến.

Cuối cùng, việc giảm lãi suất thế chấp cũng sẽ tác động đến tốc độ trả trước. Có khả năng tốc độ trả trước sẽ tăng so với những gì đã quan sát được trong hai năm qua. Cụ thể đối với các khoản đầu tư chứng khoán, tốc độ trả trước nhanh hơn là tích cực đối với trái phiếu cũ, trái phiếu giá đô la chiết khấu và tiêu cực đối với các sản phẩm phái sinh thế chấp.